江苏中亚文璟国际花园高端项目营销策划报告.docx

目录/Catalog 1、 序言 2、 区域界定及环境分析 3、 房产市场分析 4、 项目地块分析 5、 项目定位 6、 项目建筑规划、景观设计建议 7、 项目智能配套、物业管理建议 8、 项目形象推广建议 9、 项目成本、收益模拟 10、项目调研结论 11、后继调研策划主要内容 12、联系我们 序言/Preface 1、调研目的 我们进行本次调查的主要目的是解决以下几个问题： ① 区域特征和市场环境 ② 理清项目地块的优劣势和该楼盘的卖点 ③ 产品的设计思路 ④ 界定销售价格及其影响因素 建立营销推广策略体系 2、调研思路 自2012年9月26日到2012年10月13日，本公司项目小组调研人员按照以下方向进行调研： ① 第一思路：项目所在地区域及宿豫区 ② 第二思路：深度挖掘项目优势及调研区域内畅销产品类型 ③ 第三思路：相类似的项目楼盘 序言/Preface 3、调研方法 整个调研过程我们采用了多种方法进行信息的采集，以期获得全面而准确的参考资料。 ①观察法 ②询问法 ③问卷法 区域界定及环境分析/Environmental analysis 1、宿迁经济发展概况 宿迁位于淮海经济区中部，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带交叉辐射区，是欧亚大陆桥东桥头堡城市群中新兴的中心城市，是江苏、山东、安徽三省之通衢。宿迁生态环境、人居环境非常有优势。 区域界定及环境分析/Environmental analysis 宿迁交通十分便利。自古便有 “北望齐鲁、南接江淮，居两水 （黄河、长江）中道、扼二京 （南京、北京）咽喉”之称。 京杭大运河纵贯南北，境内高速 公路有：京沪高速（途经沭阳， 市区向东经S324即宿沭一级公 路55公里，可上京沪高速）、 宁宿徐高速（市区到南京260公里）， 新长铁路、205国道穿境而过，宿新高速（市区到新沂50公里)、 宿宿淮铁路(设洋河站)全面开工。 西距徐州观音国际机场60公里， 北离连云港白塔埠机场100公里， 空港优势非常明显。 区域界定及环境分析/Environmental analysis 宿迁经济运行稳中见快。 ?2011年全市实现地区生产总值1304.81亿元，比上年增长12.8%，比全省增速快1.8个百分点。其中，一产实现209.72亿元，增长4.3%，快于全省0.3个百分点；二产实现604.52亿元，增长16.6%，快于全省4.9个百分点；三产实现490.57亿元，增长12.3%，快于全省1.2个百分点。三次产业结构为16.1：46.3：37.6，第一产业比上年下降1.5个百分点，二、三产业分别比上年提升1.3个和0.2个百分点。 （摘自《宿迁市2011年国民经济和社会发展统计公报》） 区域界定及环境分析/Environmental analysis 宿迁经济 ?2012年前三季度，经济运行主要呈现出经济总体保持平稳增长、主导产业发展态 势良好、投资消费出口增速较快、财税金融齐头并进等特点。全市地区生产总值突 破千亿，达1106亿元，增长12.5%。完成规模以上工业增加值400.4亿元，增长 20.4%，增速连续15个月保持在20%以上；工业用电量达57.6亿千瓦时，增长 20.1%。完成农业总产值263.1亿元，增长4.8%。服务业增加值390亿元，增长 10.5%，旅游业总收入、软件和服务外包主营业务收入分别增长21%和120%。 （摘自《宿迁新闻网》） 区域界定及环境分析/Environmental analysis 2、宿豫及周边乡镇区位图 20km  项目地周边辐射 ?宿豫区东部20公里的辐射区域内，共有侍岭镇、来龙镇、曹集乡、保安乡、新庄镇、关庙镇、大兴镇、丁嘴镇、仰化镇陆集镇等11个乡镇。范围极其广阔，周边乡镇居民进城购房首选宿豫区，可见本案“周边辐射”能力占优。 ?以上11个乡镇距离本案项目地最远的约23KM（丁嘴 镇）、最近的约8KM（陆集镇）。 （详见《百度地图》） 区域界定及环境分析/Environmental analysis 宿豫区人口情况概述 ?2010年底宿豫区行政区划、人口、面积：辖14个镇、3个乡。总人口数70万，常住人口64万。从右表可看出除区政府驻地顺河镇外，其他各乡镇居民人数较少。网上宿豫的官方数据显示：目前城区常住人口从2008年的6万人增加到目前的的12.7万人。 （整理自《网上宿迁》、《网上宿豫》）  乡镇 人口(万) 面积(平方公里) 顺河镇 8.49 78.30 井头乡 2.15 30.70 仰化镇 3.82 68.42 蔡集镇 4.28 50 皂河镇 4.54 264.09 黄墩镇 2.63 52 来龙镇 3.76 74.96 新庄镇 2.20 53.68 侍岭镇 3.32 63.9 陆集镇 3.45 57.8 曹集乡