江苏镇江丹徒金色阳光项目策划提案.docx

提报前言 当跑道上只有一名选手的时候，无论跑得再慢，他都是冠军。 产品的差异性，决定运营的唯一性。 差异创造价值！ 本次提报，我们将充分对细分市场及同类产品的差异进行研究，旨在为项目未来的运营寻找突破口。 目录 第一章 市场分析 第二章 项目定位 第三章 项目营销策略 第四章 关于普发 第一章 市场分析 一、镇江市房地产市场状况 二、丹徒区房地产市场状况 三、本案即将面临的市场挑战 一、镇江市房地产市场状况 1.1镇江市房地产开发投资情况 今年 1-10月全市累计完成房地产开发投资75.41亿元，回升11.9个百分点，10月当月完成房地产开发投资12.53亿元，同比增长33%，环比增长29.5%，其中：土地购置费4.72亿元，同比增长58.9%。 10月当月投资的显著回升使得全年投资降势得到进一步遏制，房地产开发投资呈现趋好之势。与此同时，本 年新开工面积持续回升，1-10月全市本年新开工面积259.09万平方米，较上半年回升46.3个百分点。 ■普发观点： 镇江市商品房销售的持续景气且土地供应大，使得新开工面积持续大幅度增长，预计房源供应量在明年将会有一波集中释放。 1.2镇江市住房土地供应情况 2009年，供应商品住房用地1.55平方公里，政策性住房用地0.084平方公里（经济适用房 0.08 平方公里，廉租住房0.004平方公里）； 2010年，供应商品住房用地1.63平方公里，政策性住房用地0.094平方公里（经济适用房0.09 平方公里，廉租住房0.004平方公里）； 2011年，供应商品住房用地1 . 70平方公里，政策性住房用地0 . 094平方公里（经济适用房0 . 09 平方公里，廉租住房0.004平方公里）； 2012年，供应商品住房用地1.77平方公里，政策性住房用地0.094平方公里（经济适用房0.9平 方公里，廉租住房0.004平方公里）。 镇江市2009年至2012年土地计划供应数据 ■普发观点： 未来土地市场将维持较大的供应量，09年至12年镇江政策性住房供应为近年年均销售面积近3倍，同时政府政策性住房供应量较大，未来镇江市场将长期维持较高的供应量，供应压力不容小视。 1.3镇江市商品房销售情况 1-10月全市累计实现商品房销售面积332.08万平方米，同比增长107.8%，实现销售额132.38亿元，同比增长 142.4%。 商品房销售均价3986元/平方米，同比增长16.7%，商品房销售继续量价齐升之势，增幅均创今年以来新高。 在商品房销售中：实现商品住宅销售面积301.57万平方米，同比增长108.8%，实现商品住宅销售额116.87亿元，同比增长139.6%，商品住宅销售均价为3875元/平方米，同比增长14.8%。别墅、高档公寓销售尤为火爆，1-10月全市累计实现别墅、高档公寓销售面积27.75万平方米，实现销售额17.61亿元，分别同比增长2.5倍、2.8倍。 ■普发观点： 09年由于一系列房地产消费政策的刺激及镇江市“大拆迁”等题材的拉动，镇江商品房销售持续旺盛，市场销售均价稳步提升，市区可售房源进一步减少，短时间造成供求两旺的市场格局。 1.3镇江房地产施工面积情况 1-6月全市商品房竣工面积为123.85万平方米，比去年同期增长60%，增幅较一季度上升28.3个百分点，其中： 住宅竣工面积109.91万平方米，比去年同期增长69.9%。全市共竣工商品住宅9319套，比去年同期增长1.7倍，竣 工房屋价值25.71亿元，比去年同期增长36.8%。 1-6月期间，全市商品房新开工面积97.03万平方米， 6—10月期间全市新开工面积达到162.06万平方米，增幅极大。 ■普发观点： 商品房火热的销售形势促使市场供求关系调整。为满足庞大的市场需求，镇江市房地产开发企业加快开发节奏，新开工面积大幅增长。 2.1镇江房产市场各板块划分情况 镇江房地产板块根据行政区 域划分为润州、京口、丹徒、 润 新区（丁卯和大港）五个板 1 5 块。 2 大港 其中，镇江主城区由京口和 4 丁卯 润州的一部分构成，润州和 丁卯是城市向外扩张的两个 3 方向。丹徒和大港则脱离市 丹徒 区，独立发展。 板块划分 划分范围 主要产品类别 均价范围 主要代表个案 总结性描述 京口 京口行政区域 多层、洋房、高层、别墅 4800/7000 中南世纪城、江山名洲 镇江人印象中的老城区 润州 润州行政区域 多层、洋房、高层、别墅 4500/8000 万科项目、冠城国际 老城区一部分，城市重点发展方向 丹徒 丹徒行政区域 多层、高层、别墅 4000-4500 香格里拉、风景城邦 联系市区的新城 丁卯 新区行政区域 多层、高层 3500-8000 永隆城市广场 城市向东发展的新区 大港 新区行政区域 多层、别墅 2800