江苏宜兴官林镇恒生时代广场商业项目营销策划方案.docx

宜兴官林镇恒生时代广场 项目营销策划方案 目录 ?市场篇——地块价值分析 3 ?市场篇——城市基础分析 14 ?市场篇——零售市场概览与分析 26 ?销售策划篇 49 目 录 第一部分市场篇——地块价值分析 ?土地规划指标分析 ?地块规划布局图分析 ?地块四至展示图 ?沿街面商业价值表述 ?周边居住环境状况分析 ?地块SWOT分析 价块地?值分析总结 值 分 析 土地规划指标 地 块 价 值 分 析  ?总用地面积：32824平方米 ?总建筑面积(不含保温层面积)：39576平方米 ?地上建筑面积：39456平方米 其中：一层商业建筑面积：15278平方米；二层商业建筑面积：12910平方米三层商业建筑面积：6717平方米；四层商业建筑面积：4462平方米 ?机房层建筑面积：80平方米 ?地下建构筑物建筑面积：120 平方米 ?用地性质：商业 ?容积率：1.20 ?建筑密度：48.89% ?绿化率：10% ?机动车停车位：206辆 ?非机动车位：3026辆 地块规划布局图 地 块 价 值 分 析 总平面图 东 南 西 地 块 价 北 值 分 析  地块四至展示图 项目东临新宜金公路； 项目东侧为远程电缆厂； 项目由东前行，可至滆湖度假村； 新宜金公路为南北向双向交通主干道； 项目南侧聚集了一些工厂厂房； 项目南侧不具有良好的可视性和可及性； 项目西临东虹路； 东虹路路段绿化景观较好； 整体车流量较少； 基本无商业设施； 项目北临远程路； 北侧与官林国际大酒店隔远程路相望； 具有较好的可视性； 临远程路有约200米长的展示面； 地块四至展示图 地 块 价 值 分 析  ① 东侧：通往滆湖度假村 ② 南侧 ③ 西侧：东虹路 ④ 北侧：官林国际大酒店 ⑤ 地块内部 4 2 5 1 3 地 块 价 值 分 析  ?项目的四至分析将对本项目未来的平面布局、业态分布产生比较重要的影响； ?项目的四至分析将涵盖以下几个方面以确定项目不同临街面的商业利用价值： 车行便利程度 道路基础设施条件 对外可视性和展示效果 商业利用价值 东虹路 交通干道 路况好 长约200米 高 远程路 较好 路况较好 可视性和展示效果佳 高 新宜金公路 交通主干道 路况好 较弱 低 地块北侧 无车行可行性 / 差 无 ?项目周边道路均为新修道路，路况较好； ?项目周边商业设施较少，仅在本项目的北侧有官林国际大酒店和京都娱乐城； ?项目距离官林镇商业发展相对成熟的凌霞北路约有2公里路程； ?项目北侧的部分工厂将在近几年内全部拆迁，未来将大大改善项目四周的可视性。 沿街面商业价值表述 商业 价值 最高 商业 价值 较差 商业价值 相对较好 地 块 价 值 分 析  差 值 价 业 商 周边居住环境状况分析 地 块 价 值 分 析 楼盘名称 地理位置 价格（元/平方米） 小区年限 牡丹苑 曙光路南 9000 2000年以后 金色华庭 育才路西 4000 2000年以后 滨湖花园 官东路东 3800 2000年以后 紫京花园 大田路东 3300 2000年以后 阳光花园 长安街东 9500 2000年以后 ?从2008年底开始，官林镇的房价开始逐渐增长，诸如一些已入住的小区，例如牡丹苑、金色华庭、滨湖小区、紫京小区、阳光花园等等，因为价格的提高，入住率并不是很高。而即将开盘的尚岛豪庭以及君临天下，居民的购买热情并不是很高。 ?目前整个官林镇在售住宅项目数量不多，普通住宅价格大多在3000—4000元/平方米 这个价格范围内，相对于高档别墅而言，该价格要便宜到一半左右，而官林镇的别墅 地 块 价格从今年年初开始便有猛涨趋势，如今别墅的价格大约在9000—10000元/平方米。 价 值 分 析  ?目前官林镇住宅项目主要集中在本项目的西侧，而本项目周边目前居住人口相对分散，但索性区域道路状况便捷，各区域均可方便达到本项目。 项目SWOT分析 优势 劣势 地 块 价 值 分 析  ?项目临近两条南北城市主干道，交通便利； ?项目所处区域与传统商业中心存在距离； ?较长的沿街展示面，可视性和可及性俱佳； ?区域缺乏成熟的零售氛围和潜在消费人群； ?项目北侧的官林国际大酒店和京都娱乐城未 ?项目周边新宜金公路为快速道路，难吸引人群 来会为本项目带来一定的消费人群； 驻足消费； ?官林镇市场缺乏优质零售物业；项目将成为 ?地块呈狭长形，地块部分区域进深较窄。 区域标杆性商业项目。 机会 威胁 ?全新零售业态的发展存在一定的空间； ?本项目为区域第一个全新零售物业，市场存 ?特色、规模化、专业化的零售亦存在市场机 在较多不确定性； 遇； ?宏观调控政策可能带来的市场风险。 ?多功能商业物业品种的协同效应带来的潜在 物业增值。 地块价值总结 通过SWOT分析导出项目定位需要