江苏太仓浏河市民广场商业一期营销策划提报.docx

目录 市场篇 项目和SWOT篇 定位篇 产品篇 业态篇  营销篇 销售篇 运营篇 广告篇 合作篇 市场篇 1、浏河概况 1、浏河概况 地理位置 江苏太仓东部滨海临江重镇 名誉称谓 江尾海头第一镇 占地面积 68平方公里 行政管辖 8个行政村，5个社区 常住人口 5.6万 水陆交通 距虹桥机场35公里，太仓港码头15 公里。沪太、苏浏公路 著名人物 郑和、吴健雄等 镇区规划 “北扩东进”、“一城三轴五区” 支柱产业 工业、第三产业（旅游度假、休闲 企业资源 共400家左右，其中外资100家 娱乐、海鲜美食） 财政收入 09年1月，实现地方一般预算收入3340万元，增幅6.85%，完成进度17.53%，增幅和完 成进度名列太仓第一。 ?地 段：沪太路浏太路交界处?开 发 商：高成房产?营销策划：上海华燕?销售代理：香港泰盈?占地面积：418777平米?建筑面积：660000平米?开发周期：共三期 目前处于三期（4栋高层） ?总 户 数：4537户 ?物业形态：别墅、小高层、高层、商铺 ?户型面积：74 、91平米两房，127平米三房 ?价 格：均价3500元/平米 ?优惠手段：一次性付款96折，按揭98折 ?目标客源：上海  2、主要竞争住宅 2、主要竞争住宅 高成高成··上海假日上海假日 ?销售状况： 一期别墅、二期小高层已售罄。 三期共298套高层，目前已销售230套，占77%。 ?地 段：浏河镇听海路80号?开 发 商：华建置业?营销策划：上海华燕?销售代理：苏州万博?占地面积：19000平米?建筑面积：37000平米?开发周期：一期 ?总 户 数：公寓112户 ?物业形态：商铺，公寓 ?户型面积：公寓46—108，商铺48—253平米 ?价 格：公寓均价3300元/平米，商铺均价外街9000，内街6000元/平米 ?优惠手段：购买公寓优惠30元/平米，免燃气开通费 ?目标客源：主要上海投资客群  金域连廊 金域连廊 ?销售状况： 112户公寓销售19户，仅占17%。销售状况不佳。 ?地 段：浏河镇郑和南路东侧?开 发 商：太仓天熙房地产房产?占地面积：31931平米?建筑面积：47638平米?开发周期：一期 ?总 户 数：多层416户，31套商铺 ?物业形态：多层、商铺 ?户型面积：62平米1房，97平米2房，118平米3房，134平米4房 ?价 格：毛坯均价3500元/平米，精装修加800元/平米，商铺均价6000元/平米 ?优惠手段：无，贷款3成 ?目标客源：上海为主，当地为辅  天竺苑 天竺苑 ?销售状况： 商铺销售2套，住宅销售152套，占 36.5%。 案名 户型面积 得房率 价格（元/平 销售进程 其他 （平米） 米） 高成·上海 74 、91两 70% 均价3500 75%左右 1梯2户 假日 房127三房 金域连廊 46—108 80% 均价3300 20%左右 1梯3户 62一房 毛坯3500，精 天竺苑 97两房 75% 40%左右 1梯12户 118三房 装修4300 134四房 3、主要竞争商铺 3、主要竞争商铺 案名 户型面积（平 均价（元/平米） 销售进程 米） 金域连廊 48—253 外街9000 20%左右 内街6000 天竺苑 90—120 6000 10%左右 浏河房产市场总结浏河房产市场总结 ?1、目前浏河住宅主要分布于郑和大街与听海路沿线，如上海假日、天竺苑、听海雅苑、紫薇苑等。镇中心土地开发已趋于饱和。 ?2、浏河住宅（公寓）均价3500元/平米。 ?3、浏河房产客群以上海客源为主，包括自住和投资，本地客源为辅。 ?4、目前浏河房产市场较为冷淡，投资市场萎靡，小户型产品滞销。 4、浏河酒店业市场 4、浏河酒店业市场 ?名称：新稳得福大酒店 ?名称：港湾假日酒店 ?名称：瑞安山海温泉 ?地址：郑和大街18号 ?地址：郑和路888号 ?地址：郑和大街18号 ?套数：24 ?套数：63 ?套数：20 ?价格：套房288 标准间188 ?价格：套房480 标准间260 ?价格：标准间180 ?入住率：60-70% ?入住率：70—80% ?入住率：60—70% ?客源：政府、外地团体 ?主要客源：上海 ?主要客源：上海、当地 主要酒店项目调研 主要酒店项目调研 名称 客房套数 价格（元/天） 入住率 港湾假日酒店 63 标准间260 70—80% 套房480 新稳得福大酒店 24 标准间188 60—70% 套房288 瑞安山海温泉 20 标准间180 60—70% 浏河酒店业总结浏河酒店业总结 ?1、因旅游、海鲜、娱乐等产业优势，浏河酒店业较为发达，目前全镇较有规模、档次的酒店就有10家以上，其余较小规模的宾馆、旅社更多。港湾假日酒店是浏河最具代表性的三星级酒店。 ?2、客房价