江苏省连云港市灌云县房地产项目投资调研报告.docx

内部资料 CCP 江苏省连云港市灌云县 房地产项目投资调研报告 上海元坤投资咨询有限公司 二 00 八年四月 目 录 第一部分 灌云县外部环境 4 一、地理位置 4 二、行政区划 5 三、交通情况： 5 第二部分 灌云县内部环境 6 一、面积与人口 6 1、地域面积 6 2、人口现状 7 3、简要分析 7 第三部分 城市投资环境分析 8 一、宏观经济发展状况 8 1、城市总体经济情况 8 2、历年 GDP 增长情况 9 3、灌云产业结构情况 10 4、灌云民营经济发展状况 10 5、灌云的企业发展情况 11 二、灌云居民生活水平 11 1、灌云居民生活水平概述 11 2、灌云居民收入情况 12 3、城乡居民储蓄存款水平 13 4、灌云居民住房水平 14 三、城市规划及重大市政建设状况 15 1、灌云的总体规划 （2006 年-2010 年） 15 四、城市投资环境优劣势分析 16 1、投资优势 16 2、投资劣势 18 第四部分 灌云房地产市场发展情况 19 一、灌云房地产市场发展现状 19 二、灌云房地产特征概括 20 第五部分、项目基本情况 21 一、项目简介 21 1、项目名称 21 2、项目位置 21 3、项目性质 21 4、项目技术指标 21 5、项目现状 22 二、项目初步经济效益估算 22 第一部分 灌云县外部环境 一、地理位置 灌云县位于江苏省东北部。东部濒临黄海；西部与宿迁市沭阳县及连云港市 东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦 两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。灌云县 1912 年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。 总面积 1840 平方公里，其中：耕地面积 154 万亩。下辖 8 个镇、12 个乡，省属 3 个农盐场、县属 6 个农林场圃。全县共有 318 个行政村，总人口 105 万。 江苏各主要城市分布图 二、行政区划 灌云县现辖区 8 个镇，12 个乡。 附图： 三、交通情况： 1、灌云县交通运输具有临港、沿线、多路、近场的特点，交通便利且组合条件好，形成了较为完备的水运、铁路、公路、航空“四通汇流”的主体交通体系。①临港?。灌云县东临黄海，县城距离江苏省唯一的大型海港连云港港口只有 70 公里，乘车只需 40 分钟。境内的燕尾港港口现有 5000 吨码头一座，可建设万吨码头，港口吞吐量可达 600 万吨以上。除了海港外，还有与大运河相连的盐河及善后河、五灌河等内河，内河航运非常便利。②沿线。灌云县地处亚欧大陆桥东桥头堡连云港的南大门，县城距陇海铁路只有 30 公里，从县城驱车至连云港火车站只需 30 分钟，通过陇海铁路可连接亚欧，南北与津浦、京广、焦枝、宝成、京九等铁路相连。③多路。灌云县境内有宁连、汾灌、沿海三条高速公路；近 60 公里的 204 国道贯穿灌云县南北；近 70 公里的 324 省道横穿全县东西，还有 236、242（在建）穿境而过；1000 多公里水泥路已伸入乡村，集高速、国省、 县乡村道路为一体的快捷交通网络已初具规模。④近场。白塔埠机场属全国 54 4D 级机场之一，离县城 50 公里，每个星期有 24 个航班飞往北京、广州、上海、温州、厦门等城市。 2、但是就目前而言，灌云至连云港、灌云至燕尾港还是不是非常的方便的，其独特的区位优势，还是给灌云的未来发展带来有利的一面。 连云港经济开发区距离各港口、机场的分布图 3、交通直达情况：灌云经过高速直达连云港港口约 30 分钟（65 公里）；灌云县城驱车至燕尾港约为 30 分钟（55 公里）。 第二部分 灌云县内部环境 一、面积与人口 1、地域面积 灌云县总面积 1840 平方公里，其中：耕地面积 154 万亩。下辖 8 个镇、12 个乡，省属 3 个农盐场、县属 6 个农林场圃。 2、人口现状 全县共有 318 个行政村，总人口 105 万。 表 1：灌云县历年人口变化情况 年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 全县年末总人口（万人） 107.23 107.25 105.05 107.5 109.10 县城年末总人口（万人） 43.45 44.27 40.53 44.77 45.71 农业人口（万人） 63.79 62.98 64.52 62.72 63.39 120 100 80 60 40 20 0 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 全县年末总人口（万人） 107.23 107.25 105.05 107.5 109.1 县城年末总人口（万人） 43.45 44.27 40.53 44.77 45.71 农业人口（万人） 63.79 62.98 64.52 62.72 63.39  全县年末总人口（万