江苏睢宁项目全程策划提案.docx

·全程策划提案 南京品众 目录 1 社会背景解析 1.1 支柱经济 1.2 人口属性 1.3 GDP状况 2 睢宁房产市场解析 . . . 3 项目SWOT分析 3.1 SWOT列表 3.2 综合分析 3.3 应对策略 4 项目定位 4.1 定位方法 4.2 产品定位 4.3 客群定位 4.4 案名定位 4.5 建筑风格定位 4.6 户型配比 5 营销推广策略 5.1 卖点提炼 5.2 广告主题 5.3 广告表现原则 5.4 媒体选择 5.5时间营销 5.6产品包装 6 景观设计建议 . . 社会背景解析 1 . 1 支柱经济 全县共有工业企业900多家，其中传统工业企业150余家，初步形成了“白色家电、纺织服装、皮革皮具、钢铁机械、医药化工”五大主导产业， 具有一定的规模优势， 成为睢宁工业经济的支柱。 其中天虹纺织2004年香港上市， 是世界牛仔弹力纱的最大生产基地， 2010年预计实现产值7亿元； 解析 睢宁依托五大主导产业，经济发展迅猛，城市化建设稳定快速，为房产市场带来强大的市场需求与购买力。 1 社会背景解析 1.2 人口属性 ◎全县133万人口，城区23万， 每年外出务工人员达35万人， 其中含乡镇中70%的年轻人； ◎全县现有劳动力60.3万人， 其中23.6万人为18—35岁， 21.9万人为35—45岁， 11万人为高中及以上文化程度，每年新增劳力1万人； 解析 每年35万人到经济发达地区工作，收入大幅提高；70%的外出务工人员为年轻人,市场住房需求非常大； 1.3 GDP状况 ◎2009年睢宁地区生产总值完成151 .15亿， 相较2008年，同比增长14.7%； ◎人均GDP为13678元，同比增长20.5%； 解析 地区生产总值及人均GDP的逐年升高为睢宁房地产的发展提供了强有力的购买力。 睢宁房产市场解析 2 . 1 土地市场状况 备注：2010年上半年市场成交量为810亩，下半年预推1500亩. 睢宁房产市场解析 2.1 土地市场状况 解析 ◎受次贷危机影响，睢宁2008年房产市场仅出让土地 400亩； ◎2009年市场回暖，出让土地量开始急剧倍增，达到 2000亩，这些土地将会在2010年或是2011年进入市场，届时睢宁房产市场竞争将会更加激烈； ◎2010年上半年实际出让土地810亩，受政策打压性影响，预计下半年的实际出让土地量会远远低于1500 亩的土地预推量，意味着2011年的市场会少些火药味； 睢宁房产市场解析 2.2 价格走势 睢宁房产市场解析 2.2 价格走势 解析 价格，市场的晴雨表，从睢宁房价一览表上可以看 出睢宁房价呈逐年递增态势； 一般情况下造成房价增加的原因有两个，一是供应 量的减少，物以稀为贵，价格相应就会上涨，从表一中 可以看出，睢宁土地的供应量亦是递增的，所以排除这个原因；二是需求量的增加，社会主义现代化建设是我 国现阶段发展的主旋律，而推动现代化发展的两大动力是城市化与工业化，睢宁城市化发展的进程推动着广大乡镇居民对住房的刚性需求。 睢宁房产市场解析 2.3 市场销量 成交套数 成交面积 月均套数 套均 备注 面积 2010年（上 1860套 181477㎡ 310套 98㎡ 截止6月 半年） 7日 2009年 6393套 654477㎡ 533套 102㎡ 2008年 1781套 194484㎡ 148套 109㎡ 解析 ◎从08到10，睢宁房产市场呈现低—高—低现象； ◎刚性需求为主导的四级市场对政策及经济的影响亦较为敏 感； ◎睢宁套均面积呈现逐年递减的态势。 项目SWOT解析 3.1 项目地理位置 3 项目SWOT解析 3.1 项目SWOT分析表 优势： 劣势： ?毗邻睢宁最高学府 北睢中； ?贴近高速出口，车流量大，存在马 ?位于睢宁城市发展方向的新北 路通行安全隐患； 区内； ?北城新区生活配套及交通状况尚不 ?顺应睢宁城市化发展的主潮 完善； 流； ?距离纺织厂较近，消费者存在一定 消费抗性； 机会： 威胁： ?市场现有竞品存在严重的产品 ?本市场土地供应从08年400亩，09 同质化现象； 年2000亩，到2010年2310亩，逐 ?竞争项目没有规避各种物业 年递增，市场竞争激烈； 形态的缺点； ?周边存有强势项目，既有本地品 ?各项目均没有主打景观诉求 牌，又有高端品牌； 点； ?目标客群对新生事物的接受力； 项目SWOT解析 3.2 综合分析 解析 睢宁房地产初期相较于徐州其他六县，起步较晚，市场化程度较低，近两年，随着县委书记王天琪“大干项目，干大项目”口号的提出，市场开始朝着规范化、规模化的方向发展，此社会背景对本案的优势、劣势、机会、威胁各个方面均产生影响。 项目SWOT解析 3.3 应对策略 发挥优势 目标：将优势转换为独特卖点 方