江苏南通新东区地块项目营销策划提案报告.docx

南通新东区CR9027地块 南通瑞东置业有限公司 江苏超凡房地产投资有限公司 Market Report 提案报告 目录  1  企业 目标  2  土地 分析 … 营销 建议  3 市场 7 分析 4 产品 6 总体 5 客户 建议 定位 预判 企业 目标 企业目标 资金周转，实现利润 公司运作，团队锻炼 项目使命 迅速建立项目品牌,促进销售;进而提升操作团队在南通的影响力. 项目操作初步思路 快速去化\分期销售，在顺利启动的条件下实现土地价值最大化 以90平米左右户型为主,控制总价\提高单价入市 土地 分析 用地概况 用地指标 用地面积‖CR9027地块约33028㎡； 容 积 率‖≤2.57 ； 建筑密度‖23.5%; 绿 地 率‖≥40％；（含沿人民路设置20米绿化带及临世伦路设置10米宽绿化带） 可建筑面积‖84900平方米 土地价格‖ 总价20543.41万元，单价6220元/㎡ 楼面地价‖ 2420.23元/平方米 用地概况 用地位置:市场热点\发展方向 项目用地 项目用地 该地块位于南通市崇川经济开发区人民东路南，世伦路西侧。 项目处于城市规划的未来核心居住区范围中。 项目北侧规划为工业用地，对项目形象存在一定影响。 从规划看，地块周边道路密集，未来交通相当方便。 未来发展空间大  用地环境分析 ? 工业用地 用地周边规划 项目用地 文物 古迹 学校 用地 用地环境分析 ?用地外部环境分析—东侧、西侧 ? 项目的东侧世伦路，为新建道路，路况十分良好，世伦路东侧为未开发地块 ? 西侧毗邻东辉花园，对本案日后生活氛围的营造有所帮助。 用地环境分析 ?用地外部环境分析—南侧 地块南侧为已建成使用住宅小区 用地环境分析 ?用地外部环境分析—北侧 项目北侧为人民东路，临人民东路东北侧为在建厂房，对项目有一定不利影响。 用地环境分析 区位交通条件 ? 双向六车道的人民东路 ? 双向四车道的世伦路 ? 距市中心约6公里 ? 公交36、35路，通往市区及观音山镇 地块北侧——人民北路 地块东侧道路——世伦路? 4路延伸段 35路公交站点 36路公交站点 用地环境分析 ? 区位交通条件 商业 中心 行政 中心  人 民 路 本案 世 青 年 路 伦 路 世 纪 大 道 用地环境分析 用地周围配套 距地块1公里左右生活配套相对完备：麦德龙、东方花园建材超市及南通大学等一些沿街商业，基本能够买足生活需要，但总体品质不高，距离稍嫌偏远 用地环境分析 教育配套 通师二附 通中初中部 国胜路与胜利路 ?用地优势 通师二附,通中初中学区房 地块位置处于城市发展方向,顺势 地块周边交通可达性好,前景可期 周遍待开发地块多,发展空间大 地形规整、地势平坦，无大落差。 方圆1公里配套基本可满足项目需求，特别是有麦德龙大型超市  用地价值分析 ?用地劣势 地块北侧的工业区规划，客观上对项目形象造成不利影响。 距离市中心距离较原，生活配套处于发展阶段 用地价值分析 ?土地开发建议 ?以正合以奇胜,融入大东区发展,充分借鉴区域内项目物业优势,进而利用地块特点打造项目自身的鲜明特点. ?充分利用区内教育资源,发挥南通本土市场特点,打好教育牌. ?由于地块目前周边发展尚未成熟，土地价值并未得到充分体现，市场对于地块价值的深入认知需要加大运做力度。 考虑到项目资金运作、安全性以及和贵司企业发展的需要，建议项目统一规划\结合销售分期开发\前期开发体量控制在4万平米左右。 上下打量 向上看，还是向下看？ 核心地段楼盘：濠河经典苑 精装代表：金鼎湾花园 别墅：优山美地、军山半岛 高端物业 品质楼盘：绿城玉兰公寓 分割线判断基准——苏建花园城 现代生活广场、中南世纪花城 高迪晶城、长江一号等 中端物业  万通城 城中村改造项目 保障性住房等 低端物业 坚定信心 过分追求资金安全的保守开发，仅能赚得土地溢价。 做好产品溢价，锻炼团队，体现企业的责任。 思考核心 打好基础，力争上游 放大项目价值，强化产品力 市场 分析 一、城市经济背景分析 在区域交通网络化的推动下，长三角核心经济圈及其辐射区的一体化融合进程将加快 重大交通项目的建设如城际高速铁路的开通建设、苏通大桥连接等，将极大的缩短城市间的时间距离，加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，从而使城市体系向网络化、产业分工向明细化的方向发展。  长三角 辐射区 长三角 核心圈  以核心城市为中心的大范围松散状态 交通快速发展 以核心城市为中心网络化城市圈 在此背景下南通将承接上海先进制造业的转移，同时依托自身港口资源，未来将向先进制造基地转换，成为长三角的产业发动机 国际成熟大都市圈的发展规律：中心城市产业向外转移，各形成明确的城市分工体系 工业化时期 手工业 后工业化时期 制造 信息化