江苏南通现代生活广场商业策划报告.docx

晨兴地产集团商业投资管理中心 南通现代生活广场商业策划报告 尊敬的各位领导: 衡量一份策划报告是否优秀的主要标准是此报告在后期是否具备强的引导与执行性。但由于本案商业的主体部分中，一半已长期租赁给TESCO乐购，另一半1.2万平米中，一楼的5000平米已与钟秀街道办事处初步达成产权回购协议。因此，我们在六月份的策划过程中始终面临两个不定性因素，这两个因素直接影响到此策划报告在后期是否具备强的操作性： 1、一楼主体的产权与使用权是否进行分离，即我司是否能对一楼的经营业态进行控制； 2、项目西侧30亩地未来是否将由我司开发，我们做现有物业策划的时候是否需要兼顾西侧用地。 经过通盘的考虑、情景模拟讨论及与领导请示，此策划报告立足点：项目整体招商与运营统一由我司负责，适度结合西侧用地由我司运作现代生活广场二期。其于以上两个假定成立的条件，我们对项目3万平米商业物业进行了关于定位、销售、招商、运营系统的策划。最后对于出现推翻上述立足点的特殊情况，我们也做了简单的分析。 商业投资管理中心策划部 2009年7月6日 序言 现代商业策划思维程序 商业项目核心价值4+2 产品 人流 业态 租金 资金流 售价 消费需求 经营效益 投资回报 开发利润 地方政府 运营商 此份报告以商业4+2策划思维体系为指导原则，该理论休系的核心点是强调商业项目开发成败的关健是在消费需求、业态定位、销售、招商、运营等各环节中找到统一性与利益均衡性。 目标任务 目标一 目标二 目标三 目标四 目标五  做什么，解决经 营定位 成功销售，实现 开发回款 成功招商，顺利 开业 成功运营，提升 物业价值 探索新模式，积 累开发经验  当前工 作重点 面临问题 问题一 问题二 问题三 问题四  产品与区域社区型商业中心（生活mall)mall)不不匹匹配配 一二级商圈消费力不足以支撑主题性性经经营营业业态态 实际租金回报率难以支撑投资者的回回报报预预期期 体量小可收经营管理费难以支撑项目目管管理理运运营营 前期回顾 商家访谈 产品建议 纲 项目定位 要 销售策划 招商策划 营运策划 市场回顾 1、南通据江海之会，扼南北咽喉，苏通大桥开通后，纳入上海1小时经济圈，苏南产业北移，上海辐射效应增强。人均收入、消费水平快速提高，人民有着较强烈消费升级需求。 2、市级商业中心过度集中，特色商业街、区级商业中心正逐步形成，连锁店、加盟店、专卖店迅速发展，超市、百货店往区域商业中心抢滩布点。 3、区域商业以中高家居建材为主，其次为轻纺城的低档服饰业态，经营较好，区域二者基本饱和；中型特色餐饮、休闲娱乐业态较少。目前周边以小面积服饰业态租金最高，租金递增最快，家居、餐饮租金较低，基本无递增。 4、一二级商圈目前常驻居民十万余人，私营业主、企业职工1万余人，普通社区居民为主。未来几年有两三万开发小区入驻。项目周边机动车流日均２万辆左右，非机动车流近4万辆，周边日均人口流量10万人左右。 5、城区北部新开商业四十余万方，市场竞争激烈。返租、捆绑销售成为促销的主要手段，60万左右总价以下的销售去化较快，租金实际回报率与销售承诺回报率存在3%左右差距。 技术指标 商业分布：商业地上三层，地下一层，地上两层商业东侧为乐购卖场。 用地面积：25633㎡； 总占地面积：9740㎡； 总建筑面积：47000㎡； 机动车停车位：351； 乐购进驻后，一楼商业成本案的定位的突破点。 楼层 商业 乐购 层高 B1 3585 4.2m 1F 5694 3573 5.1m 2F 2793 6658 5.5m 3F 6757 5.5m 合计 12072 16988 ＳＷＯＴ分析 优势 Strength 劣势 Weak ?临近轻纺城商圈，人流旺 ?仅一面临街； 盛，商业环境、市场认可度 ?南临车流干道，步行环境 较好； SWOT 差，不利南面人流导入； ?沿钟秀路项目广场为居民 ?历史安置小区、村屋居民 提供休息聚会的场所，吸纳 区，区域商业档次较低，品牌 周边人流； 商家消费者对区域印象较差。 ?乐购主力店效应明显。 机会 Opportunity 发挥优势，抢占机会 利利用用机机会会，，克克服服劣劣势势 ?南通经济稳定快速发展，市民消费能 ? 借助原有商业氛围，发挥 ?进行商业景观设计，树立项目 力快速提高，需求旺盛，纳入上海1小时 乐购人流吸纳效应，立足区 精神堡垒，突显项目形象； 经济圈； 域消费基础； ?钟秀路协调设红绿灯与斑马 ?综合商业缺乏，区域居民的配套商业 ?抓住经济腾飞与商业升级的 线； 面临升级机遇； 机遇，抢占市场空白点，满 ?推广突显区域升级的规划 足区域消费需求。 ?区域小区密集，社区居民多，消费需 求旺盛。 威胁 Threaten 发挥优势，转化威胁 减减小小劣劣势势，，避避免免