江苏金鹰国际花园综合体项目营销计划书.docx

连云港金鹰置业有限公司 金鹰国际花园营销计划书 连云港营销策划部 报告体系 Analyze System 项目背景 销售目标 市场研判 项目研判 客户定位 价格定位 推案策略 推广计划 营销费用 项目资料背景 1#地块 151套联排别墅 912套高层住宅 640套回迁安置房 [1] 项目总平图及各组团地块示意图 总体经济技术指标 总占地面积：509898㎡ 容积率：1.98 总建筑面积：1100000㎡ 建筑密度：25.2% 绿地率：30.01% 总户数：6598户 机动车位：5284位 4#地块 政府区CBD中心 5#地块 中心花园 高档住宅区  2#高档住宅社区 6#半山别墅 7#半山别墅 项目资料背景 1#地块一标段 640套回迁安置房 本期项目总平图及分期开发示意本期经济技术指标 本期占地面积：177900㎡ 容积率：2.41 总建筑面积：345353.16㎡ 产品类型：联排别墅、高层住宅总户数：1654户 绿地面积：33856.9 ㎡ 本期销售套数：联排别墅75套销售面积: 20589㎡ 销售均价：联排别墅12300元/㎡销售总额：2.53亿元 1#地块二标段一期 联排别墅75套、高层住宅156套  二标段二期 二标段一期 报告体系 Analyze System 项目背景 销售目标 市场研判 项目研判 客户定位 价格定位 推案策略 推广计划 营销费用 销售目标 [1] 1#地块二标段一期总销售目标 目标：2011年实现资金回笼1.55亿销售额，联排别墅实现均价12300元/㎡以上！ 价量：高速，高价 品牌：抢占新城中心，成 客户：树立金鹰地产品牌的客 目标 户满意度，关注客户服务，树 就区域影响力，实现金鹰 立金鹰客户满意度前列。 连云港区域运营化； 2011年10月 2011年12月 在三个月时间，实现销售额1.55亿，对于销售速度的高要求 销售目标 [2] 1#地块二标段一期产品业态分解 联排别墅去化64套 高层认购率156套 联排别墅 高层住宅 1#地块二标段一期推量销售面 1#地块二标段一期推量销售面 积20589平方米，房源75套，实 积38984平方米，房源312套。 现去化率85%。 实现资金回笼1.55亿元 实现市场认购率50% 销售目标 [3] 1#地块二标段一期资金回笼分解 销售目标 [4] 1#地块二标段一期销售指标分解表 报告体系 Analyze System 项目背景 销售目标 市场研判 项目研判 客户定位 价格定位 推案策略 推广计划 营销费用 市场研判 市场大势：预计2011年连云港市场供应量在1100万方左右，成交量预计为400万平方米左右，整体市场供销竞争压力较大。 2010年新增供应量 2010年市场需求量 根据房产管理局统计数据显示，2009年12月31日止连云港市全市房源余量为889.06万平方米， 2010年全年新增面积218万平方米，截止12月31日截至2010年房源余量为680.06万平方米。 2011供应量 = 10年存量 + 11年新增量 市场预估： 1、房地产政策从紧趋势逐渐显现，2011 年国家将继续促进楼市的平稳发展；2、随着2010年宏观调控的持续深入，很多一二线城市的市场需求比重大大缩减；连云港城市刚性需求经过2010年的集 中释放，相对投资行为较小的连云港市场，2011年刚性需求规模势必还将超越2010年；3、刚需市场的活跃，高档物业选择空间有限，同时对价格更加敏感，成交的热度必将高涨。 市场研判 竞争格局：名盘云集，品牌开发商大量入驻 版块竞争环境 同科·汇丰国际，83.77万方，容积率2.81，多层均价6600元/平米、 1 别墅为12600元/平米，产品：联排别墅、花园洋房、多层149-171平米、高层90平米,两房、125-140平米三房 2 明珠·皇冠花园，19.9万方，容积率2.3，均价6600，产品80-108两房,110-130三房 君越财富广场，14万方，容积率3.5，均价6400，产品120-130平米三 3 房 144平米四房 4 天顺·国际花园，13万方，容积率2.49，价格6450，产品70-210平米 5 平高府邸，14.6万方，容积率3.38，价格6100，产品120～140三房 6 香溢·江南，28万方，容积率3.11，均价6400，产品120-130平米三房 160平米四房，花园洋房 7 御景龙湾，58万方，容积率2.33，价格6000，产品90-110二房, 120- 144三房, 145-200四房 8 凤凰新城，1#地块占地400余亩，项目尚在规划报批中 9 铂金公馆，10万方，容积率2.49，总户数589户，产品89平米二房, 120-140三房 东瑞花园，18万方，容积率2.6，均价:联排别墅1100