江苏淮安韩信北路地块东方广场项目营销报告.docx

韩信北路地块项目 谨呈：楚州 ….地产开发有限公司 在追索市场的需求中，寻求制胜！ 在追索市场的需求中，寻求制胜！ 解解决决之之 在追索市场的需求中，寻求制胜！ 在追索市场的需求中，寻求制胜！ 域 品 Domain Commoditi es 城 规 市 划 研 究 / 产 / 板 品 块 设 研 究 计  思 Thinking 计 Analysis 项 目 分 析 / 定 位  谋 Strategy 战 略 目 标 / 销 售 策 略  秀 Show 案 名 / V I / 表 现 第一部分 域 [Domain] 城市研究/板块研究 楚州区位于江苏中部，东邻盐城市阜宁、建湖两县，西与洪泽县和淮安市清河、清浦两区接壤，南接扬州，北与淮安市涟水县交界。全区东西长64公里，南北宽43公里，总面积1600多平方公里，辖28个乡镇。距连云港市120公里，南距江苏省会南京市200公里。高速公路——京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等等国家重点交通干线均穿境而过。到上海、北京、南京行车分别仅需3.5小时、8小时和2.5小时，确立了苏省的交通枢纽地位。京杭大运河和苏北灌溉总渠的水上运输，楚州素来扼东西南北、水陆交通之要冲，家重地、商贸重埠，其交通枢纽地位和区位优势日益凸显。 ：2007年以来，楚州区GDP环上年平均增长24.6亿 注：楚州区近年来的GDP平均增长率为 10年后人均收入增长更加明显。（数据来源——中 18.85%。（数据来源——中国宏观数据分析 宏观数据分析系统） 系统） 均GDP稳定快速增长，但尚处于处于房地产快速发展阶段。根据国际通用衡量标准计算，淮安目前处于房地快速发展阶段。 18000 16000 14000 12000 10000  淮安、楚州人均收入对比 15646 14007 淮安 楚州 12500 10917 8000 6000 4000 2000 0  5655 5804  6300 6570 2008 2009 2008 2009 城镇居民人均可支配收入 农民人均纯收入 安市及楚州区2008年人均工资为12462元，2009年人均工资为14073元。 进一步分析淮安及楚州区在职 年工资收入水平可以看出，因此，楚州虽然在经济发展速度上有比较快的发展，但是基础差，基数低的现状效改变。当地总体收入和消费水平不高的现状在短时期内仍难有根本性改变。 如图显示：近年来淮安财政税收每年保持17%以上的增速，特别是近两年增速达30%以上，09年金融危机没有给淮安经济带来危机，只是降低了经济发展的速度，但09年也保持了25%的增长率。这体现了淮安经济发 展势头迅猛。财政收入的稳定增长保证了政府对城市建设和市政配套的持续投入，为实现未来城市规划，提区域成熟度打下了坚实基础。而城市配套的完善、区域成熟度的提高能够促进商品房的销售，提升商品房的售价格 增强消费者的购买信心 09年10月前政策 保增长”转向为“调结构” 国市场分析 09年市场走势 相对“V”形式走势 2010年市场预测 内外因的双重作用，可能经历不同的上下半场 格实施二套房政策 防房产金融风险 2009年02月26日:中国银监会表示，坚持持续风险监管和审慎风险监管。 2009年06月23日:国银监会办公厅向各地银监局和各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、邮政储紧急下发《关于进一步加强信贷管理的通知》，对银行机构加强信贷管理进行窗口指导。此次下发的《通知强调了防止信贷资金违规流入资本市场、房地产等领域，要求各银行业金融机构从授信尽职调查、确保信贷入实体经济。并特别指出，要防止企业利用票据贴现套利等造成信贷资金“空转”，不得通过贷款转存等手贷款，不得脱离客户的有效信贷需求发放贷款。 院首提研究开征物业税 2009年5月25日国务院发布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》(以通知》)。《通知》中提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。 产开发项目最低资本金比例调低 2009年4月29日国务院常务会议讨论并原则通过《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，决定调整投资项目资本金比例。 2009年5月27日国务院发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，通知决定保障性住房商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。 务部建议取消外资投资房地产行业的限制 基于我国外商直接投资(FDI)持续7个月负增长，近期商务部向国务院提交了一份关于稳定稳定外商投资包含建议的建议书。其中较大的调整政策包括将对外商投资中国房地产业松绑。 09年12月9号营业税调整 务院召开常务会议决定，“个人住