江苏常熟华东食品物流中心营销策划报告.docx

谨呈:常熟市福地置业有限公司 华东食品物流中心 营销策划报告 苏州市博思堂投资顾问有限公司 前言 阶段 时间 主要工作内容 主要目的 第一阶段 08年2月－08年4月 项目前期市场调查，提供规划建 了解市场，为项目定 议，出具项目定位报告 位与规划提供支撑 08年5月－08年6月 更新市场，寻找卖点，明确工作重 为项目整体营销推广 第二阶段 点，对项目营销推广提出建议，出 做好准备 具营销推广报告 第三阶段 08年7月－08年12月 根据营销报告，制定具体的营销执 实现项目整体销售 行计划，出具营销执行报告 2 目录 1 市场环境分析 2 项目规划 3 项目认识 4 营销策略 5 推广策略 6 营销执行  3 1.1宏观环境分析 房产调控 国家对房地产宏观调整在继续，银根继续紧缩，房地产融资、开发成本越来越高，居民观望情况越来越严重，刚性需求开始成为购房主流，大量投资者离场，资金流入其他领域； 金融政策 中国人民银行宣布自08年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 这是央行自去年起第14次、也是今年起第4次宣布上调准备金率。上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率将达到16.5％的历史高位，再次回收资金约2000亿元； 消费热情 中国国家统计局宣布４月份中国居民消费价格总水平（ＣＰＩ）同 比上涨8.5％。 通货膨胀持续高位运行，国内逐渐步入高物价时代， 居民消费能力持续下降，开始有选择性消费； 4 1.2房产市场分析 苏州房地产市场概况 8000 100.00% 7000 80.00% 6000 60.00% 5000 40.00% 20.00% 4000 0.00% 3000 -20.00%164817131599 2000 1568 1553 -40.00% 1159599 852 1000 541 -60.00% 0 -80.00% 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 10 11 1 008 年 2 住宅成交套数 非住宅类成交套数 住宅升幅 非住宅升幅  ?苏州房地产住宅与非住宅成交额与成交价格均比去年同期大幅下降； ?自08年3月以后市场成交情况略有上升，但是与去年同期相比，楼市仍处于一个低迷期； ?整个房产市场形势严峻，销售压力异常增大； 5 1.2房产市场分析 4月份常熟房地产市场概况 房地产市场基本情况 ?1-4月完成房地产开发投资15亿元，同比增长7.14%； ?1-4月累计商品房施工面积527.85万㎡，同比增长38.91%；商品房新开工面积 115.85万㎡，商品房竣工面积24.55万㎡； 房地产市场供给情况 ?本月核准上市的预售商品房面积为20万㎡。 房地产市场需求情况 ?本月商品房销售面积为10.25万㎡（其中期房为6.66万㎡，现房为3.58万㎡）； ?从用途来分：住宅占总销售面积的74.08%，商业用房占总销售面积的24.08%，办公 楼占总销售面积的0.81%，其他占总销售面积的1.03%； ?从区域来分：市区占总销售面积的69.61%，乡区占总销售面积的30.39%； ?从购房对象来分：本市占总销售面积的57%，外地占总销售面积的42%； 6 1.2房产市场分析 支塘房地产市场分析 7 1.3市场环境总结分析 宏观市场 国家继续执行紧缩政策，CPI持续高位，居民购买能力下降、消费逐渐谨慎，房产购买持谨慎态度； 苏州市场 苏州市场销售萎靡，房产成交大幅下降，投资客持观望态度； 常熟市场 常熟市房地产市场受宏观环境影响，现已经是买方市场，现房 地产市场以刚性需求的自住型购房为主，投资客户逐渐减少， 房产销售压力逐渐加大； 有待调查 支塘市场 支塘镇目前在售市场为华东食品城，近期销售情况较差，08年商业地产供应量非常大，当地需求量有限，竞争将更加激烈； 8 目录 1 市场环境分析 2 项目规划 3 项目认识 4 营销策略 5 推广策略 6 营销执行 9 2.1项目规划建议 基本面积配比：商 业：16731㎡（1期15510㎡）酒 店：3872㎡ （7层，酒店为5层） 汽车站：630㎡ 规划要点： 本方案分两期开发， 一期为5幢商铺和汽车站，图中红色部分； 二期为酒店，图中蓝色部分；商铺将建成错落有致的2、3、4层阶梯状排布结构；  图：方案规划分析图 A-3＃ 4F 4F A-2＃ 酒店 4F 3F 2F 2F 3F 4F A-1＃ 7F B-2＃ 3F 2F B-1＃ 2F 3F 4F 4F 3F 汽车站 2F 本方案1－2层联售，3、4层单独有电梯可以通上去，采取整层经营的方式，1－2层面积为8776㎡，3、4层总面积为