济宁中世峰项目营销推广策划报告.docx

中世峰项目营销推广策划报告 1 策略纲要 壹 2010总结及2011前瞻 贰 项目分析 叁 项目定位 肆 项目整体营销推广思路 伍 项目平面策略表现 2010总结及2011前瞻 ?2010年中国的房地产市场经历了新的一轮大涨，同时也迎来了4月和10月国家二次对遏制房地产过度投资的调控。 ?2011年最大政策变数就是央行是否会连续加息和房产税的何时出台。鉴于政府调控楼市遏制楼市过度抄作，让其重新回归理性的政策不会轻易改变。 目前的楼价依然得到有力支撑，2011依然稳中有升 第一、旺盛的需求。包括居住的需求，增值保值的需求、保障的需求、发展的需求等。这是市场的因素第二、经济的发展。各城市都在为经济发展进行各 项规划，这些规划改变了对市场的预期，成为楼价上涨的隐形因素。 第三、市场的预期。这是支撑楼市成交量和成交价的核心力量。从2007-2008年的调控中大家得到一个结论，那就是即使调控让楼价下来了，过不了多久还是会涨回来的，而且时间不会太长。 第四、最好的投资。一方面，中国的投资渠道缺乏，另一方面，最近几年楼市的表现有力地证明了楼市是最好的投资渠道。 第五、财富的增长。数据显示，中国中产阶层群体(拥有10万美元到100万美元资产的个人)的财富，在过去五年内，以年均超过12%的增长率增长。  ?区域市场罕有新品，局部干扰不碍大势。?把握市场，维势、蓄势！ 策略纲要 壹 2010总结及2011前瞻 贰 项目分析 叁 项目定位 肆 项目整体营销推广思路 伍 项目平面策略表现 项目概况 SWOT分析 ?周边唯一双证齐全项目，提升项目品质； ?低总价、低起价入市，容易被客户接受； ?周边房地产的先期开发，本区域被认可 ?未来规划配套逐渐完善，使得本区域受认知度提高； ?规模大，可操作性较强。 ?项目基地的局部范围没有强劲的竞争个案 S  ?商业氛围劣势，区域吸引力不足； ?配套劣势，周边相关配套资源匮乏；如：银行、医院、餐饮、娱乐、酒店等； ?目前交通不便，公交只有几辆25绕行 ?没有没有十分明显的优势资源可以借用，成为本项目寻求市场形象与推广定位之困难所在。 ?周边环境目前较差，乡村气息为主，项目北边靠近铁路，心理上的干扰。 W ?规划区域，未来发展潜力大 分析 ?豪德商贸城、美恒汽车商贸城、北湖新区O T 京杭运河经济生态区的规划建设增加本区域 区块成熟需一定时间，且有较 认可度 多不确定性因素，目前吸引力不足。 ?项目周边的煤矿和工厂的存在将为项目去化带 ?未来在国家宏观调空政策的相继出台和对房地 来重要的力量，当地居住者对住宅的位置没有抗 产市场的打压，为项目开发带来了不可抗力的因 性，可以在居住情节上做文章 素 ?消费信贷的可变性，会对消费者消费意愿形成 一定制约。 项目周边房产开发现状 本区域为济宁市城市规划“东拓 西跨 南联 北延”中的西跨范围，周边房地产开发情况已经起步，不过多为“旧村改造”名义，即：小产权房。由于开发成本低，所以销售价格较为便宜，价格在1000--2000元/平米不等 八里庙社区  八里庙社区 岚庄社区 古月新苑 运河之家 项目类比典型案例分析 项目名称 运河佳园 凤凰城 项目地址 济宁济安桥路以东，车站西路以北 所属片区 南城区 开发商 济宁汇源华兴房地产开发有限公司 占地面积 550余亩 建筑面积 70余万平米 建筑形态 小高层 多层 运河佳园位于济安桥路以东，车站西路以北，占地2100余亩。东与占地660余亩的王母阁公 分期情况 园毗邻，南邻省级北湖旅游度假区。总规划建筑面积约210余万平方米，项目分三期进行， 其中一期工程“运河佳园·凤凰城”占地550余亩，总建筑面积约70余万平方米。 主推户型 户型规划面积范围92--140平米 销售价格 当前对外报价均价约4500元/平米 项目类比典型案例分析 项目名称 运河新城 济宁市洸河路西首与金塔路交汇口 项目地址 路南 所属片区 西城区 开发商 济宁鸿顺房地产开发有限公司 占地面积 余亩 建筑面积 余万平米 建筑形态 多层 分期情况 目前对外发售一期住宅，房屋现状准现房。二期未拆迁 主推户型 户型规划面积范围92--140平米 销售价格 当前对外报价均价约4200元/平米 项目类比典型案例分析 项目名称 东方名苑 项目地址 济宁市中贾片区 所属片区 东城区 开发商 济宁盛基置业 占地面积 余亩 建筑面积 约余万平米 建筑形态 多层 分期情况 目前推出一期14栋多层，准现房对外发售。 主推户型 户型规划面积范围100--130平米 销售价格 当前对外报价均价约2900元/平米 策略纲要 壹 2010总结及2011前瞻 贰 项目分析 叁 项目定位 肆 项目整体营销推广思路 伍 项目平面策略表现 项目形象定位的核心问题 从开发目标出发，我们要兼得高形象