江苏海安县东大街项目市场产品策划营销方案.docx

· 市 · 场 · 产 · 品 · 策 · 划 · 营 · 销 ·  东 大 街 项 目 ·目录· 壹、地块分析。 贰、市场研判。 叁、客群需求。 肆、项目定位。 伍、人文传承。 陆、总平规划。 柒、建筑风格。 捌、户型设计。 玖、绿化景观。 拾、物业管理。 拾壹、企划包装。 拾贰、营销策略。 壹、地块分 析。 ·地块信息· ? 海安县政府强力改造的区域。 ? 海安县老商业区域内。 ? 人民路、宁海北路、凤山北路 围合区域。 ·地块信息· 本项目位于人民路以北、宁海北路以东、凤山北路以西，属于海安繁华商圈的核心地段，区位优势首屈一指！ 用地性质：商业/住宅。 整体风格：晚清至民国初期。 我们拥有的先天优势：地段（不可复制性）+体量（大盘）+产品（稀缺性）。 ·地块四至· 北至河滨路。 西北角邻近海安重点 中学、韩紫石故 居。 南至人民路。 海安县最繁华商业街 之一，专卖店、知 名品牌店集中地。 西至宁海路。 沿该路向南，可到体 量较大的恒天新世 界项目。 东至凤山北路。 ·基地环境· C地块已基本拆平，但A/B两大地块尚有平房有待拆迁。 虽然前期拆迁力度较大，但目前内部仍有不少居民尚未搬迁，后期存在不确定因素。 地块地势相对平坦，没有较大的高低差，有利于项目的发展规划。 C地块内有部分池塘水系，规划时可考虑保留部分水系以做景观之用。 ·基地环境· 韩紫石故居 海安高级中学 县中医院 苏北参政会会址 文峰大世界 苏宁电器 新时代电器 五星电器 美德龙等卖场 新华农贸市场 项目周边生活配套完善、商业氛围成熟，完全具备生活办公机能。 ·SWOT分析· S-优势(Strengths) 区位优势：处于老城核心商业区内，商业气氛浓厚。 项目优势：本项目将建造具有海安地方特色、与韩公馆融为一体 的、晚清至民国初期的仿古商业居住建筑。项目本身拥有多项城市名片元素。地块内是一座“没有围墙的博物馆”的历史街区-东大街。 周边配套: 博物馆、海安高级中学、苏宁电器、县中医院等配套，周边资源丰富。 交通优势：地块周边路面交通发达，周边多条路线均为城市主干道。 发展商实力：当地具有较大影响力的企业，成功开发过海安多个中高端楼盘，具备一定的品牌效应。 W-劣势(Weaknesses) 地块目前为毛地，部分居民仍生活在该地块内，未具备开发条件。 该地块要结合韩公馆、东大街、具有保留及修缮价值的民居、古井、古树等做整体规划，对规划要求较高。 ·SWOT分析· O-机会(Opportunities) 海安拥有大量的优质企业及周边高质群体是我们最大的机会。 部分产品在目前市场上具有唯一性、独特性，这为项目提供了一定的市场机会。 物业本身的独特性，将在海安市场容易打下深刻烙印，这为整个项目奠定高端定位提 供了很好机会。 区域市场的投资氛围较重，也为项目带来巨大机会。 市场产品空缺：别墅类产品在该区都属于稀缺产品，未来市场空间很大。 政府所大力支持的项目。 人民路商圈商业氛围浓厚，投资价值凸显。 T-威胁（ Threaten) 较大的商业体量，对后期销售及经营带来很大的挑战。 当前市场上可借鉴同类型低密度产品较少，市场对此类产品的认可度具体如何，目前尚未知晓。 海安县目前已知多块别墅用地未上市，后期对本项目构成一定的威胁。 国家对目前房地产市场的火热情况已经开始注意，未来出台不同程度的调控政策可能性将变大，届时调控将日益深入，由此将造成对整体房地产市场的波动，对本项目同样会构成负面影响。 该区域居民对本项目在情感上有一定的抵触，再结合政府较为重视本项目的开发，从而增加了后期开发的操作难度。 本项目涵盖三大地块，大部分产品仍将为普通高层公寓产品，该产品类型在未来将面临激烈的市场竞争。 ·竞争力分析· 挖掘优势，把握机会，创造最大效益 市场机会：市场缺少低密度产品，改善型住宅需求旺盛，市场 基础较好。 充分发挥：发挥开发商在品牌上的优势，在产品定位和规划布局上发挥该项目的区位优势和市场优势。 充分营造：利用发展商的品牌优势和项目周边资源的联动推广，有高度、有节奏的塑造项目形象，打造一个具有文化底蕴的项目。 充分利用：利用区域的成熟、文化资源和稀缺产品在市场中的空缺准确定位产品；了解和把握客群心态，达成效益最大化。 ·结论· 地属海安商业核心区，周围有着浓厚的商务氛围，区位优势明显。 该项目有部分低密度产品，具有稀缺的城市别墅概念，具备了一切能够成为海安城市名片的要素。 项目在产品规划上，将打造具备独特魅力的仿古文化地产。 此类产品在目前市场上具有唯一性、独特性，为项目提供巨大的市场机会。 韩公馆、海安高级中学、苏宁电器、县中医院等完善配套，利于项目的后期经营和发展。 地块道路交通系统完备，易达性好。 项目地块优势十分明显，从区域、交通、环境、人文、 产品等各方面来看