江苏南京骋望骊都项目全程营销企划报告.docx

骋望骊都 目全程营销 企 报告 2010年新春，在一片蓄势待骋望地产将书 在这万象更新让我们先谈谈  的潜力热土， 南京的开篇之作， 即， — 我们的企图 们的企图 突破区域，面向全市， 名 打造南京标杆项目 打响骋望地产南京第一炮，确立品牌影响 跳脱区域价格局限， 利 实现利润最大化 润最大化？ 江宁大学城板块，我们能有多大的利润空间？ 宁核心板块（如岔路口、三山百家湖）目 前住宅均价突破10000/平米学园区域目前住宅售价在7500-8000元/ 平方米学园板块06-09年住宅价格平均增幅为5. 87% 地铁开通、火车南站开通等规划利好因素 ，未来本案所在片区住宅价格预计增幅 12.88% 06-09年住宅 增幅 科学园 5.87% 40% 2.35% 江宁 15.72% 30% 4.72% 1 2.88% 西奥体 19.37% 30% 5.81% 当期价格可实现7800元/平米销售均 2011 预计价格8500元/平米销售均 这只是正常情况下，普通住宅所能达到的标准；10000元的销售 均价能否突破？我们能有更高的企图心？ 大 设想 整体均价15000元/平米 后期产品单价突破20000元/平米 目标很远大，信 源自何处？ 信心来源 ：我司案例 他们曾 成功过…… 势、借势，跻身稀缺景观资源豪宅序列 脱区域，面向南京市区，将江宁百家湖塑 造为南京稀缺水景豪宅的区域，树立项端水景住宅形象； 楼市复苏之际，确立精准入市时间，开 一举销售达70%； 宅形象带动价格快速提升，销售快速去化 为江宁区域当期销售冠军，南京市前三位 。入市均价7000元/平米，2个月内，整达10000元/平米，并在3个多月内快 去化，实现短期快速回笼资金目标。 、 、 山水城林于一体的城中板块富人区—2008年的雅居乐花园 港联交所上市企业，但开发商首次进入 京市场，且项目周边环境不佳，客群初可度不高；入市期周边整体均价5000-6000元/平米。项目面临品牌的建立与利润 的双重压力。重压之下，双剑合璧扭转乾 坤： 仁不让占位城中板块，成功实现边缘化向中心化的转移，确立南京豪标杆地位。 套样板房+示范区+景观实景震撼公 开，体验营销征服南京。 ， 不佳的形势下当年就创下13亿的佳绩，  ， 南京市“三冠王”的称号。 04年，科技地产还是陌生事物，我们有 跟随南京朗诗，在这一新兴领域学习、。 08年，我们携手苏州朗诗，共同实现了 产品、传播、服务的一系列升级。 何将“科技地产”这一口号，落实到消费者的日常生活、行为习惯、费理念当中？ 何使物理属性的概念术语让消费者可以真切感知？ 何将冷冰冰的“科技”升华为温暖人心的人性关怀？ 一切我们都积累了丰富的经验。 我们了解江宁，我们擅长 造豪宅标杆项目，我们懂技地产，因此…… 我们有信心在成功的 础上，与您一起再创辉煌！ 信心来源 ：政策走势及市场 2009年充满惊喜，2010…… 稳定房地产健康发展的相关政策法规市场发展环境 好的基础保障 稳定市场，抑制过快增长的房价 ?调控目的： 打击投资、投机行为 ?政策从紧信号明确，但目前政策调控的力度还较为缓和，对投资、投机行为抑制较为有限； ?上述政策出台后的执行情况如何，对楼市、地价的影响情况如何有 待观察，如果2010年上半年主要 城市房价上涨过快势头仍未得到遏制，预计还有更为严厉的紧缩性 政策出台。 房地产政策 周期走势 政策促进期 （2002-2004年上半年）  政策调整期 代表政策---国八条  政策环境 一系列强有力 促进房地 抑制房 政策环 较为平稳 的政策抑制房 产发展 价上涨 境平稳 2009中国季度GDP增长情况 10.7% 9.1% 7.9% 6.2% 随着经济的复苏，房 是信贷政策开始收紧 一季度 二季度 三季度 四季度 南京G D P 变化（2001- 2008年） 6000 25.00% 20.00% 4000 15.00% 2000 10.00% 5.00% 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 0.00% 元) 1020 1154 1385 1690 2067 2413 2774 3284 3775 4170 长率（% ） 13.93 13.1819.97 22.02 22.3116.7414.96 15.50 12.1011.50  CPI和PPI拐点向上，造成社会通胀预 09年底中央工作会议强调保持宏观 政策的连续性和稳定性，继续实施积财政政策和适度宽松的货币政策 方政策 南京：公积金缴 存基数上调个人 最高可缴2136元 南 ：房子不封顶 商 贷款不准放 南京市公积金 上调贷款额度 南 ：南京物业 维 资金4月1日 起 有无电梯交 2008年