江苏昆山市房地产市场研究报告同策.docx

2010年昆山城市房地产研究报告 ——第一区域事业部 报 告 结 构  一、城市概况 二、房地产投资环境 政策与法规环境 政府投资环境 经济环境 规划环境 三、城市房地产市场 土地市场 商品房总体市场 住宅市场 商业市场 酒店式公寓市场 写字楼市场 四、总结 1 昆山城市概况 城市概况——城市区位 昆山市位于江苏省东南面， 地处中国东南沿海长江三 角洲的东部，昆山是江苏 省的东大门东距上海50公 里，西邻苏州37公里。北 昆 至东北与常熟、太仓两市 山 相连，南至东南与上海嘉 定、青浦两区接壤，西与 吴江、苏州交界。地理位 置十分优越。 城市概况——城市交通 ?航空:上海虹桥机场（距45公里，约半 小时车程），上海浦东机场（距100公里，约1小时车程）。 ?港口:上海港（中国最大港口、距离6 0公 里）、张家港（距100公里）、太仓浏家港（距 35公里），吴淞江、娄江东流过境，最大 通航 吨位300吨。 ?铁路:京沪铁路、沪宁城铁穿越昆山市 ，并 在区内设有二等客货运输站。 ?公路:区域内公路网健全，有沪宁高速 公路、机场路、312国道；苏沪、苏昆太、苏州绕城、同三高速公路贯穿市域南、北、西东部，高速公 路总里程达100公里； 城市概况——行政区划 昆山总面积927.7平方千米，其中陆地面积641.1平方千米，水域面积286.6平方千米；辖10个镇和一个国家级经济技术开发区：十个镇是玉山镇、巴城镇、周 市镇、陆家镇、花桥镇、淀山湖镇、张浦镇、周庄镇、千灯镇、锦溪镇；其中玉山镇为昆山市市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化中心；一个区为昆山经济技术开发区。 城市概况——城市人口 统计数据来源于昆山统计年鉴。  02-09年昆山 口走势 02-09昆山人口走势 120 120 .00% 95.42 98.15 100 100.00% 98.70% 68.9 73.5 90.3 80 63. 7 69 .04 70 80.00% 68 62.3 65.5 66.7 60 60.7 62 47.7 60.00% 40 34.1 39.88% 30 .61% 40.00% 20 10. 59% 6.88% 22.86% 5. 71% 2.87% 20.00% 0 1.17% 2. 14% 2.74% 2.83% 1. 83% 1.95% 1.56% 1.45%0.00% 2002 2003 2 004 2005 2006 2007 2008 2009 户籍人口 暂住人口 本地人口增长率 暂住人口增长率 户籍人口：昆山市户籍人口增长较缓和，截至2009年昆山户籍人口已近70万人，年增长率基本维持在1.5%左右。 暂住人口：昆山市暂住人口增长速度较快，02年暂住人口增长率将近100%，到 2005年昆山市暂住人口已超过户籍人口数量，截至到2009年昆山暂住人口数量98.15 万人，预计2010年底将超100万大关。 城市概况——基础设施 “加快基础设施建设，基本建成市域“三 纵六横二环五高”的公路主网架，以文化、体育、卫生、社区服务等公共事业配套为重点的城市功能设施框架基本形成”。 ——昆山市国民经 济和社会发展第十一个五年规划纲要（2006～2010）  80 基础 设施建设投资（亿元） 69.86 60 46.92 40 34.48 32.4 20 0 2005 2006 2007 2008 2009 基础设施建设投资 ?基础设施投资额逐年提高，09年增长幅度达到了将近50%。昆山在经济发展速度和经济运行质量不断提高的同 时，也加大了基础设施建设的步伐。 昆山市“十一五”期间基础设施重大项目 序号 负责单位 项目名称 总投资 建设年限 投资主体 1 基础设施 东部副中心 30亿元 2006-2010 开发区管委会 开发区 2 玉山镇 西部副中心 30亿元 2006-2010 市政府 3 玉山镇 玉山高新区 30亿元 2006-2010 玉山镇政府 4 玉山镇 民营工业园 30亿元 2006-2010 玉山镇政府 5 开发区 光电产业园 50亿元 2006-2010 开发区管委会 6 千灯镇 沿沪产业带 30亿元 2006-2010 沿沪产业带指挥部 7 市建设局 给水管网建设 2.3亿元 2006－2010 市自来水公司及各镇 8 市建设局 区域水厂建设 5 .3亿元 2006－2008 市自来水公司 9 市建设局 工业用水水厂建设 1.5亿元 2006－2008 市自来水公司 10 市建设局 第二水源引水工程 10亿元 2006－2010 市自来水公司 11 供电公司 500千伏苏州东输变电工程 10亿元 2006－2010 华东电网 12 供电公司 220千伏电网建设与改造 10亿元 2006－2010 江