江苏太仓浏河港湾东方华庭项目整体营销策划方略.docx

整体营销策划方略 ——浏河港湾东方华庭项目 1 2 3 4 5 6  【目录】 市场分析 项目定位 营销策略 推广策略 我司优势 合作条件 市场分析—— 1 了解、掌握市场，探寻市场机会点！ 宏观政策分析 太仓市场分析 浏河市场分析 内容：个人住房转让营业税征免时 2009年 《完善促进房地产 限由2年恢复到5年。市场反应：短 2009年12月14日 核心 期内出现观望，二手房成交量下降， 市场健康发展的政策措施》 2010年春节后市场恢复。 （国四条） 2010年 《关于促进房地产市 内容：要求二套房贷款首付款比例不得低 2010年1月7日 场平稳健康发展的通知》 于40%。 （国十一条） 核心 市场反应：继续产生高价地王，3月后房价 飙升。 2010年4月17日 2010年 《国务院关于坚决遏 制部分城市房价过快上涨的 内容：首套房90平方米以上，首付不低于30%，二 通知》（新国十条） 核心 套房首付50%，利率1.1倍；3套房银行将不放贷等。 市场反应：市场观望加重，整体市场人气下降，楼，整体市场人气下降，楼 盘销售速度及价格停止上涨甚至下滑。 ?成交量的预期影响：观望态势加重，短期内成交量萎缩明显，长远而言还将处于平稳的发展态势。 ?成交价的预期影响：政策控制的是房地产价格上涨过快现象及现象突出的城市，而并非决心实施房价的全面打压，所以短期内价格肯定下跌，长远而言房价还将继续稳 中有升。 宏观政策分析 太仓市场分析 浏河市场分析 市场预期 ——预期决定市场走向，预期的变化由政策决定！ 1、6月份，全国70个大中城市房价环比下降0.1%，较5月份回落0.3个百分点。房价环比在经过连续15个月上涨后，首次出现环比下降。 结论：以上数据说明楼市调控效果开始显现，全国房价“拐点”正式确立。 2、住房和城乡建设部、银监会等三部委否认楼市调控松动，均表示坚持贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。 结论：在新政不变的情况下，下半年房价将会维持下跌态势，今年9、10月份新房或迎来全面下跌，预期明年一季度会触底。 3、从我们对北京、上海、深圳等各一线城市的每月市场动态数据的监测结果分析。 结论：以价换量效果明显，未来市场将呈现由目前的量跌价稳向量稳价跌的态势转变。 宏观政策分析 太仓市场分析 浏河市场分析 成交量走势分析 注：数据来源，深圳中天盛世地产数据库 ?2009年的市场虽然波动起伏，但整体上涨趋势明显；2010年第一季度已经连续3个 月成交量持续下滑，跌破了2009年度以来的历史最低点； ?进入2010年4月市场又有继续回暖迹象，但突如其来的政策严厉打击，预计在今后 一段时间内太仓市场会表现出先降后稳的态势，成交量将回归平稳发展趋势。 2010年 2011年 2012年 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 3月 6月 9月 12月 1月 南洋1号公馆，约32万平方米 太湖世家， 约14万平方米 太 海艺豪庭，约9.5万平方米 特灵空调地块，约20万平方米 仓 金谷府邸后期高层，可售约8万平方米 市 盛世一品，约15万平方米 区 滨河花园，约15.5万平方米 的 绿地城一期，可售约28万平方米 市 御园欧境，约25万平方米 场 华源上海城北地块后期，可售约15万平方米 竞 雅鹿·上海公馆，约18万平方米 争 华阳星城，约6万平方米 格 浙建太和丽都，约13.5万平方米 局 景瑞城西地块，约30万平方米 荣御蓝湾项目后期，可售20万平方米 南城水岸，约5万平方米 新城水岸，约6万平方米 中央帝景花园，约5万平方米 宏观政策分析 太仓市场分析 浏河市场分析 太仓市区各项目推售总体量分析 太仓市区商品房总体供应分布情况 单位: 万平方米 18, 5% 23, 7% 32, 9% 140, 42% 60, 18% 65, 19% 中心区 南郊新城片区 东片区 陆渡片区 西片区 北片区 注：数据来源，深圳中天盛世地产数据库 太仓市区未来1-2年内，商品房供应总的体量达到340万㎡左右（还不包括没有确定的数据）。其中： 中心区140万㎡、南郊新城片区65万㎡、东片区60万㎡、 陆渡片区32万㎡、西片区23万㎡、北片区18万㎡。 宏观政策分析 太仓市场分析 浏河市场分析 地理位置 江苏太仓东部滨海临江重镇 名誉称谓 江尾海头第一镇 占地面积 68平方公里 行政管辖 8个行政村，5个社区 常住人口 5.6万 水陆交通 距虹桥机场35公里，太仓港码头15公里。沪 太、苏浏公路 著名人物 郑和、吴健雄等 镇区规划 “北扩东进”、“一城三轴五区” 支柱产业 工业、第三产业（旅游度假、休闲娱乐、 企业资源 共400家左右，其中外资100家 海鲜美食） 财政收入 09年1月，实现地方一般预算收入