江苏泰州莱茵东郡商业中心项目市场调研及定价策略提报.docx

谨 呈：泰州莱茵达置业有限公司 泰州莱茵东郡商业物业市场调研及定价策略提报 报 告 目 录 分章节 报告内容 一 房地产政策分析 1 2003-2012年调控政策回顾 2 新国五条对商业地产的影响 二 城市宏观环境分析 1 泰州整体房地产市场发展概况 2 城市经济指标及消费水平分析 三 泰州商业市场分析 1 泰州商业市场发展概况 2 区域商业发展现状分析 3 重点商业项目调研 四 项目商业本体分析 1 本体分析 2 项目SWOT分析 3 目标客户分析 五 定价策略分析 1 定价依据 2 定价方法 六 销售策略分析 1 销售方案建议 2 招商方案建议 回顾十年调控政策，却落下“理想很丰满，现实很骨感”的局面。2013适逢中国政府换届，商业地产面对史上最犀利“新国五条”，弊大于利。 第一部分 房地产政策分析 分章节 报告内容 一 房地产政策分析 1 2003-2012年调控政策回顾 2 新国五条对商业地产的影响 二 城市宏观环境分析 1 泰州整体房地产市场发展概况 2 城市经济指标及消费水平分析 三 泰州商业市场分析 1 泰州商业市场发展概况 2 区域商业发展现状分析 3 重点商业项目调研 四 项目商业本体分析 1 本体分析 2 项目SWOT分析 3 目标客户分析 五 定价策略分析 1 定价依据 2 定价方法 六 销售策略分析 1 销售方案建议 1 招商方案建议 十年政策回顾 第一阶段 效果欠佳，目标不清 调控方向是控制房地产投资过快增长和房价过快上涨 时间 调控内容 均价 2003.8《关于促进房地产市场 调控内容：确定房地产业为国民经济支柱产业；增加普通商品房供 应；控制高档商品房建设；加强对土地市场的宏观调控；整顿和规 当年全国住宅均价2213元 持续健康发展的通知》 范房地产市场秩序；继续推进现有房出售；搞活住房二级市场。 2004.4《关于深入开展土地市 调控内容：继续深入开展土地市场治理整顿；严格执行土地利用总 当年全国住宅均价2549元 场之力整顿严格土地管理的紧 体规划和年度规划。 急通知》 2005.3 国八条 调控内容：稳房价不力要问责地方政府负责人；着力增加普通商品 《关于切实稳定住房价格的通 房、经适房和廉租房供给；合理拆迁，严控被动性住房需求；正确 知》 引导居民合理消费预期。 调控内容：各地要公布两年商品房和经适房建设规模；依法制止炒 当年全国住宅均价3100元 2005.4 新国八条 买炒卖土地行为；加强对普通商品房和经适房价格调控；完善城镇 《加强房地产市场引导和调控 廉租住房制度；加大房地产交易行为调节力度；商业银行要加强对 的八条措施》 房地产贷款和个贷管理；严肃查处违法违规销售行为；完善信息披 露制度，增强政策透明度。 调控内容：新开工商品房套型建筑面积90平米以下的比重须达总面 2006.5 国六条 积的70%以上；购买住房不足5年转手交易按收房收入全额征收营业 税；开发商项目资金比例须达35%才能获得开发贷；个人住房按揭 《关于调整住房供应结构稳定 当年全国住宅均价3132元 贷款首付比例不得低于30%；加大对闲置土地的处置力度，2年未动 住房价格的意见》 工开发的无偿收回；进一步整顿和规范房地产市场秩序，严格查处 捂盘围房等行为。 十年政策回顾 第二、第三阶段 效果显著，“救市”“救危机”相结合 调控方向鼓励住房消费和房产开发投资，发展保障性住房 时间 调控内容 均价 2007.8《国务院关于解 调控内容：多渠道解决城市低收入家庭住房困难；建立 当年全国住宅 决城市低收入家庭住房 健全廉租房制度；改进和规范经济适用住房制度；严格 均价3665元 困难的若干意见》 经济适用住房上市交易管理。 调控内容：进一步鼓励普通商品住房消费；加大对自住 2008.12《关于促进房 型和改善型住房消费信贷支持力度，享受贷款利率和首 付款比例优惠；对住房转让环节营业税由5年改为2年免 当年全国住宅 地产市场健康发展的若 征，按收入差额征收营业税；支持房企合理融资需求； 均价3655元 干意见》 各地采取鼓励住房合理消费，促进楼市健康发展的政策 措施。 十年政策回顾 第四阶段 史上最严调控陆续出台，效果显著 遏制房价快速上涨，促进合理回归，加强住房保障建设 时间 调控内容 均价 调控内容：增加保障房和普通商品房有效供给；购买二套 2010.1 国五条 以上住房贷款首付不得低于40%；依法查处价格欺诈、哄 《关于促进房地产市场平 抬房价及违反明码标价行为；力争2012年末解决1540万户 稳健康发展的通知》 低收入住房困难家庭住房问题；外资境内投资房地产要严 当年全国住宅 格按照现行政策执行。 2010.4 新国五条 调控内容：推进保障房建设不力要追究责任；贷款购买二 均价4727元 套房家庭首付比例不得