香港《大厦管理及维修工作守则》.docxVIP

. 香港《大厦管理及维修工作守则》 目 录 1.0 引言 2.0 释义 3.0 大厦管理 4.0 消防安全 5.0 建筑物安全 6.0 斜坡安全 7.0 电力、气体、升降机及自动梯装置 附录(一)： 《建筑物管理条例》(第 344 章)附表 1 就“公用部分”所作的定义 附录(二)： 根据《建筑物管理条例》(第 344 章)第 44 条制定《有关供应品、物料及服务的采购及选用事宜守则》 1.0 引言 1.1 绪论 本《大厦管理及维修工作守则》是由民政事务局局长根据《建筑物管理条例》(第 344 章)第[44(1)(b)]条的规定编印的。民政事务局局长是负责执行《建筑物管理条例》(条例)的主管当局。 1.2 守则的目的 本守则旨在推广各项大厦公用部分的管理及维修准则，让大厦业主、业主立案法团(业主法团)的管理委员会委员、业主委员会的委员、经理人、建筑物管理代理人﹑管理公司和其它负责管理大厦公用部分的人士和组织，可以知所遵循。 守则本身不具直接法律效力，因此，即使业主法团或业主未能遵守本守则所规定的准则，也不会在条例下受到刑事检控，但在任何民事或刑事法律程序中，这点可作为确定有关业主法团或业主是否须负上所涉及法律责任的根据。任何人如未能遵守本守则的规定，主管当局可能会根据条例第[40B]条， 令对有关大厦实行强制性大厦管理。 1.3 《建筑物管理条例》(第 344 章) 《建筑物管理条例》旨在方便个别大厦或屋苑内各单位的业主成立法团，并就大厦或屋苑的管理和由此附带引起或与此相关的事宜，订定 . . 条文。 2.0 释义 在本守则内，除文意另有所指外，下列名词应作如下解释： “主管当局”(Authority)指民政事务局局长； “公用部分”(common parts)指 — 建筑物的全部，但不包括在土地注册处注册的文书所指明或指定专供某一业主使用、占用或享用的部分；及 《建筑物管理条例》(第 344 章)附表 1 指明的部分，但上述文书所指明或指定的部分除外(附表 1 载于附录(一))； “业主立案法团(业主法团)”(owners’ corporation(OC))指根据《建筑物管理条例》(第 344 章)第 8 条在土地注册处注册的大厦业主立案法团； “条例”(Ordinance)指《建筑物管理条例》(第 344 章)。 3.0 大厦管理 3.1 业主组织 3.1.1 业主可根据条例成立业主法团，或根据大厦公契(如有的话)成立业主委员会(不论名称为何)，负责公用部分的管理、控制和行政事宜。 3.1.2 根据以上所述而成立的业主法团或业主委员会，可聘任经理人﹐建筑物管理代理人或管理公司，代表业主处理公用部分的日常管理、控制和行政事宜。 3.2 公用部分的管理 3.2.1 须根据大厦公契(如有的话)的规定，把大厦的所有公用地方妥加保养，使其维持良好合用的状况，以及保持清洁。 . . 3.2.2 任何人都不可将大厦公用部分的任何部分改作自用，或改作私利用途，除非该项改动是由业主法团或业主委员会(如有的话)以通过决议案形式批准的。若该项改动涉及建筑物用途的更改及／或加建工程，须得到有关政府部门的批准。有关违例建筑工程事项请参阅本守则第 5.9 项。 3.2.3 任何人不可使用或准许他人使用大厦公用部分的任何部分，以 — 不合理地干扰大厦的任何业主或占用人使用或享用该等部分；或 对合法身处大厦内的任何人造成滋扰或危险。 3.2.4 定期检查及维修大厦的屋宇设备(载列于附录(一)公用部分释义的第 3、6、9 和 10 段)，以确保这些设备保持良好合用的状况，并在有需要时立刻进行紧急维修工程。 3.2.5 必须遵照《公众 生及巿政条例》(第 132 章)的规定，确保所有公用设备和设施，包括康乐和体育设备，得到妥善维修及保持良好合用的状况。 3.2.6 所有园景地方必须保持清洁及维持良好状况。 3.2.7 公用部分的照明装置必须妥加维修及保持良好合用的状况。 3.3 环境 生 3.3.1 公用部分的垃圾、废物、杂物和／或弃置建筑材料必须每天收集，并运往指定的垃圾收集站弃置。 3.3.2 所有楼梯、走廊、电梯大堂、入口大堂、通路、天井及垃圾房(包括垃圾槽和有关设施)必须最少[每星期清理一次]。 3.3.3 公用部分如有渗水或喉管渗漏等情况，必须尽快修理。在正常情况下，应在三个工作天之内办妥。 3.4 保安 3.4.1 保安和护 服务，包括聘用保安人员等事宜，必须符合《保安及护 服务条例》(第 460 章)的规定。 . . 3.5 保险 3.5.1 根据《雇员补偿条例》(第 282 章)的规定，业主须为所有雇员投购保险。 3.5.2 业主可就大厦或大厦的任何部分投购和续购火险及其它保险，保额相当于把该大厦／大厦部分回复原状的价值。在《2000 年建筑