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香河·碧盛家园（二期） 项目可行性分析 营销投资管理部 2010.8.25 香河·印象——区位交通 香河位于京津之间，地理位置得天独厚，隶属河北省廊坊市，幅员面积458平方公里，人口31万人，素有“京畿明珠”之美誉。距北京市区45公里，距首都国际机场60公里；距天津机场70公里；距天津新港110公里;距曹妃甸港180公里。新《北京城市总体规划》确定了“两轴、两带、多中心”的城市空间发展布局，中心人口和产业将在15年内实现东移，在东部的通州区规划建设70－90万人的新城，并预留百万人口规模的发展空间。届时香河到北京市新中心距离将缩短到15分钟车程。 境内及周边有4条干线铁路，6条高速公路，4条国家级公路通过，京沈高速公路在县城北侧设有“河北第一出口”，京津轻轨铁路和第二条京津高速公路已经开始建设并在香河西侧通过。正在筹建中的首都第二机场极有可能选址在天津太子务一带，而新的选址距离香河不足30公里。以香河为中心，500公里为半径的区域内百万人口以上的城市11座，总人口近2亿人，完全具备了国际上通行的“一小时工业区”的最佳条件。 香河·印象——历史发展 香河·印象——特色产业 香河·印象——特色产业 香河立足于巩固“中国北方家具之都”的地位，接连引进红星美凯龙、好百年家具等大批家居航母，不断优化产业结构，进一步推动家具产业迅速崛起。 为进一步把家具产业做大做强，采用先进技术改进传统家具产业，加快香河家具城上档升级，在内部结构调整中，今年又投入40亿元，启动百万平米建设大会战，对中意家具城、香河国际家具汇展中心、汇美家具城、顺龙家具城等场馆实施升级改造，到年底，香河家具城80%的旧展馆将实现“变身”，成为功能完善、品位时尚的新展馆。随着中国家具行业的第一品牌红星美凯龙集团、深圳好百年家居连锁店等国内家具领军企业落户香河，我县在全国行业的话语权地位将进一步巩固。 同时引进河北建设集团与中国家具协会合作开发建设“中国北方家具产业基地”，为大型品牌家具生产企业入驻发展提供平台。目前，全县已汇集双叶、蓝鸟、美梦思、爱依瑞斯等大批家具生产企业。 随着香河家具生产、销售产业格局的形成，原辅材料交易、仓储物流、金融、信息服务等相关配套产业也齐头并进，发展迅速。投资50亿元的亚太国际家具材料城项目正在加紧建设，这个项目总建筑面积达到150万平方米，主要从事家具材料、装饰材料批发经营，项目建成后，将进一步促进国内家具产业向香河集聚。目前，全县已形成了家具制造业基地、家具材料市场、家具销售市场相互配套，产、供、销相互衔接的完整产业链条，加快转变发展方式。 香河·印象——城市建设 1、目前香河城区正在进行街道改造，城建水平较差； 2、在建项目工地管理水平较低； 3、建成建筑立面风格也相对落 后 香河·印象——总结 1、香河地理区位优势突出，将受益于北京“新七环”规划和京津高速轻轨和首都第二机场等一系列规划； 2、香河有一定的经济基础，经济实力排名河北省各县市第10位左右，特别是家具作为香河第一产业，为香河经济发展和对外输出做出特殊贡献，但总体经济水平并没有突出之处； 3、香河城市建设处于刚起步阶段，县城有一定的生活配套但都比较简陋，整个城市环境和居住环境都较差。 香河·房地产市场——整体情况 项目所在地 香河县城 安平经济开发区  目前，香河房地产市场主要分为两大板块：一块是香河县城，另一块则是以“天下第一城”为中心的安平经济开发区。 大鳄云集： 目前香河除已汇集了万科、绿地、万通等众多一线房企外；另一方面，华夏幸福基业、荣盛发展、北京京汉置业集团、盛达置地等起家于京冀的区域型开发企业也在香河有一定的土地储备。而2008年、2009年两年出让的地块和现在相比将有很大的利润空间。 可以预期香河未来的房地产市场将进入一轮高速发展期，同时竞争也将加剧。 对于现在进入香河的地产公司来说风险与机遇并存，对项目开发水准将是一个大的考验。 香河·房地产市场——在售项目情况 目香前河，·香河房县地城产至少市有场10——个楼盘在开售工在项售目。情本次况市场考察的项目有近7个项目，大概的情况为： 项目名称 区域 开发公司 体量 建筑类型 物业类型 价格（元/ （㎡） ㎡） 荣盛香城郦舍 城区 荣盛地产 300000 高层、小高层 住宅 4900-5000 北京岭郡ONE 城区 香河县城镇房地产 160000 高层、小高层 住宅、商铺 5500-6000;商 综合开发有限公司 铺最低9000， 均价15000 泊澜峰 城区 香河县城镇房地产 150000 高层 住宅 6500 综合开发有限公司 绿地我家公坊 城区 绿地集团 320000 多层、小高层、 住宅 已售完 高层、别墅 香语世界城 城区 香河县城镇房地产 750000 小高层、高层 住宅 未开盘 综合开发有限公司