首创沈阳房地产项目全程营销策划报告.docxVIP

PART 2 市场研究 PART 2 PART 2 市场研究市场研究  第一部分第一部分 沈阳宏观状况分析沈阳宏观状况分析 第二部分 棋盘山区域房地产市场分析第二部分 棋盘山区域房地产市场分析 第三部分第三部分 项目合理项目合理化化定位定位 PART 2 PART 2 市场研究市场研究  第一部分第一部分 沈阳宏观状况分析沈阳宏观状况分析 第二部分 棋盘山区域房地产市场分析第二部分 棋盘山区域房地产市场分析 第三部分第三部分 项目合理项目合理化化定位定位 一、沈阳城市概况 沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。沈阳总面积1.3万平方 公里，市区面积3495平方公里。 沈阳市辖和平、沈河、大东、皇姑、铁西、于洪、苏家屯、东陵、新城子9个市区以及新民、辽中、法康、康平4个县 （市）。 二、沈阳人口 06年末，沈阳全市户籍人口703.6万人，比上年末增加5万人。 在总人口中，市区人口499.9万人，县(市)人口203.7万人；农业人 口248.6万人，非农业人口454.6万人。 三、沈阳经济发展状况 2006年全年实现地区生产总值2482.5亿元，比上年增长16.5%；全年城镇单位全部职工平均工资19812元，比上年增长20.9%；在岗职工平均工资23392元，增长17.6%。； 城市居民人均可支配收入11651.4元，增长 15.4%；人均消费支出8670.3元，增长10.3%； 四、沈阳城市规划 沈阳的城市规划可概括为：“一廊两带” 一廊即中央城市走廊 两带即东部产业带和西部产业带 西部产业带  东部产业带 中央城市走廊 五、沈阳城市发展战略 沈阳的城市发展战略可概括为八个字：“北依南拓、箭型发展” 沈阳城市发展战略的核心思想，就是沈阳要充分利用其省会城市的向心力和吸附力，成为区域城市的领袖 六、沈阳城市产业结构 到2010年把沈阳建成全国装备制造、东北地区商贸物流和金融三大中心。 装备制造 商贸物流 城市 产业 核心 金融 七、07年至08年中新增住宅需求 06年末，沈阳全市户籍人口703.6万人，比上年末增加5万人； 随着人口的迁移、流动人口的不断增加，平均每年就有2万余外地人落户沈 城； 根据以上两点数据统计，同时考虑本案要在明年年中上市销售，则我司预 计，从07年计算至本案上市销售时，沈阳市将增加人口约11万人； 截止至2005年末，沈阳市人均居住面积为23.36平方米，大概每年以1平方米的速度递增，预计2008年年中，沈阳人均居住面积将会超过25平米； 根据以上数据，我司判断，从07年年初，只08年年中，沈阳将会增加居住刚性需求275万平米； 八、结论： 沈阳总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公，属于“小城区、大 郊区”，城市发展尤其是房地产业发展有着较为广阔的空间； 作为东北中心城市的沈阳，城市发展战略和城市规划使得其对周边城 市乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。由此我们可以判 断，未来沈阳将会吸引更多的投资者和工作者，从而产生更多的居住需求，为房地产业的发展提供更为广阔的空间； 随着沈阳城市的发展以及城市化水平的不断提高，非农业人口的比重 也会随之增加，因此房地产业的消费群体也会随之逐渐庞大； 沈阳人均消费支出占人均可支配收入的比重逐年增加以及GDP的增 加，说明沈阳客户的消费能力较强，消费群具备一定厚度； 外来人口的数量及购房比例逐年递增，这部分“外来移民”大多属于富裕阶层，因此对本案来讲，中高端客户群体的厚度也是较为乐观的； PART 2 PART 2 市场研究市场研究  第一部分第一部分 沈阳宏观状况分析沈阳宏观状况分析 第二部分 棋盘山区域房地产市场分析第二部分 棋盘山区域房地产市场分析 第三部分第三部分 项目合理化定位项目合理化定位 一、棋盘山景区整体描述 棋盘山旅游开发区位于沈阳市东北部，东邻抚顺，西至农业高新区，南至浑河，北接铁岭，距沈阳市中心约 20 公里，行政管辖面积 190 平方公里，南北最长28公里，东西最宽 15.3 公里。 按照总体规划，全区主要由森林公园景区（ 58平方公里）、秀湖景区（48 平方公里）、世园区（97平方公里，含13平方公里英达镇用地）三部分构成，内辖3个乡镇，44个村，3个社区，总人口 5.1万人。整个景区现有耕地6.8万亩，林地97平方公里，水面9平方公里。 区域内景观资源丰富，尤其是浑河景观带至抚顺一线，将是沈阳未来高端住宅的集中区域即沈阳的“富人区”。 经过实地调研我司发现，本案所在区域距市区距离20多公里，车程30分钟以内，随着沈阳城市化进程的加快，本案在未来具备称为“第一居所”的可能性，因此本案所在区域具备“双重属性”； 二、棋盘山景区发展规划 棋盘山景区作为沈阳未来重要的四大发展