陕西商洛市通江未来城商业综合体营销策略方案.docxVIP

决胜在开幕之前！ 我们讨论的不仅是一个拥有10万平米规模的城市住宅综合体， 在商洛快速兑现城市价值的历史机遇期，在西部新区这样一个激动人心的风水宝地， 改变25万商州人、影响240万商洛人未来生活进程、生活模式 一场波澜激荡的新城市革命、新生活浪潮、新移民运动！ 我们的策划逻辑 营销推广 大势分析 解决问题 提出问题 产品分析 整体定位 综合评估 策略设计 1大势分析 找到制约并影响项目整体营销的核心问题 （一）5问锦业 —— SWOT分析的展开归纳 1、如何在相对偏冷的区位营造众心所向的热区位形象和高物业价值？ 2、怎样在相对有限的市场空间快速消化本项目大规模、复合化的货量？ 3、面对同类产品2800元均价的背景，本案高出500元的单价如何实现？ 4、作为商洛首个大型综合体，本案如何发挥综合体优势、规避劣势？ 5、面对商洛特有的城市环境和人文，如何建立本项目的营销推广格局？ ？1、如何在相对偏冷的区位， 营造众心所向的热区位形象和高物业价值？ ?区位优势分析： 位于政府规划西部新区范围，发展前景良好； 1、占据通江路与北新街十字西南角，进出道路交通条件良好； 2、位于传统老城区（步行8-10分钟）、西部新区（步行3-5分钟）、滨江休闲区（步行5-8分钟）黄金分割点，与繁华不远，距自然很近。 3、地块附近已初步形成以家属院为主的集中生活区 区位劣势分析： 1、处于城郊结合地带，地块四邻影响高端物业须有的区位先天形象 2、相对北新街——州城路——滨江大道区位，区位优势不鲜明 结论 欲推本案，先卖区位 不仅仅推广一个地理意义上的地段， 更要推广一个政府推动、万众瞩目的城市发展方向不是简单意义上发展商单方面的造城， 而是政府主导、企业参与、民众消费的合力推动、一个日新月异的新城 需要联手政府，给她一个生动强有力的说法 未来商洛最美的地方 ——政府机关最集中、绿化环境最美丽、现代化楼宇最密集、开发水平最高端、生活配套设施最齐全、聚集人群最高尚、生活风貌最现代、发展潜力和升值最块… … 利用商洛人的内在心理，先行政府赋予新区一个响亮定位 西安西高新·商洛新西部 ？ 2、怎样在相对有限的市场空间， 快速消化本项目大规模、复合化的产品？ 商州城区2008年度主要商品房项目销量统计一览全年共售房源约15-18万平米，约1500套房源 —— 数据来源于商洛房管所统计及市场调查测算 要素 地段 规模 均价 月均销量 评估 项目 全兴苑12号楼 滨江西路 11000㎡ 2700元/㎡ 5-6套 较差 御景华庭 12000㎡ 2600元/㎡ 6-7套 一般 名人街与晨光路 交汇处 锦园水岸 滨江中路 14000㎡ 2700元/㎡ 9-10套 较好 东方威尼斯 江南岸 20万㎡ 多层2000元/ 15-20套 较好 ㎡；小高层 2400元/㎡ 香菊富丽城 北新街西段 3万㎡ 2100元/㎡ 7-8套 一般 同处陕南的汉中、商洛地产市场对比一览 城市 汉中 商洛 要素 城市规模 汉台市区人口50万 商州市区人口25万左右 经济发展 经济在陕南三市最为发达 经济在陕南三市最不发达 08年指数 年销售量30万平米 年销售量16万平米 主力产品 高层为主，少部分为多层和 多层和高层平分秋色，小高 小高层 层发育不良 平均售价 高层：3000-3300元 高层：2600-2800元 2009商洛市场主要上市（在售）项目一览 要素 区位 规模 定位 户型 售价 项目 香菊富丽城 北新街西段 3万㎡ 城中心高尚小 60—220㎡ 2200元/㎡ 区 全兴12号楼 滨江西路 11000㎡ 西班牙风情景 150-170㎡ 2700元/㎡ 观社区 御景华庭 名人街与晨光 12000㎡ 宽HOUSE,空 120-161㎡ 2800元/㎡ 路交汇处 中别墅 威尼斯水城 江南岸 20万㎡ 丹江畔，现代 80-230㎡ 多层2000元/ 水岸house ㎡；小高层 2400元/㎡ 江南小区 丹江南岸的贺嘴 8.9万㎡ 经济适用住房 70—180㎡ 1500元/㎡ 头村 晨光·御景华庭 商品房（高层单体楼） 销售情况：目前销售率约为90%。 项目定位：名人街·宽HOUSE ·传世阔宅户型面积：120-161平米价格：2600元/平米 卖点：1、1：1方正户型； 2、板式高层 3、新城概念 4、晨光品牌 5、智能安防 锦园水岸 商品房（高层单体楼） 销售情况：目前剩余11套。 项目定位：滨江的氧吧 户型面积：120-255平米 价格：2700元/平米 卖点：1、标志性建筑； 2、丹江水景公园 3、新城概念 4、便利交通 5、智能安防 全兴园12#楼 商品房（高层单体楼） 销售情况：目前销售率约为90%。 项目定位：西班牙风情社区 户型面积：150-170平米 价格：2700元/平