陕西汉中时代广场项目整体营销方案汇报.docxVIP

突破坚冰冰 万邦时代广场综合体商业部分 项目市场研究、商业定位、销售策策略略、、宣宣传传营销整体汇报演示 2008.06.08 汇报纲要 项目问题 基基 基 础础 础 项 项 项 目目 目 市市 市 自自 自 场场 场 身身 身 认认 认 出 出 出 知知 知 口口 口  商业定位 商业整体主题定位 项目分区定位 商业空间规划 发展业态  销售策略 整体销售策略略 略 营营 目标客群 销销 策策 商铺租售价格体体系系 体系 略略 销售模式确定定 定 财务测算 项目营销 1. 项目自身认知 项目特性 商业环境 项目自身地块、现有规划条件 交通条件 商业条件 项目自身再认知 项目特性 汉中时代广场，总建筑面积170000㎡，其中商业面积120000㎡，，是是一一个个集集购购物物、、餐餐饮、娱乐、休闲、文化、居住、旅游、酒店一体的一站体验型商业业中中心心，，是是汉汉中中甚甚至至整个陕南地区最具规模的城市综合建筑体。 地段、商业氛围条件，是项目铺路石项目具备潜力和前景 120000㎡的商业规模，是把双刃剑化整为零、化零为整 汉中城市商业属性的一元性，决定了本项目商业发展途径城市商业的集中浓缩 工程、招商、项目自身条件趋于成熟项目销售条件已成型 二次启动销售，存在一定的运作困难把握稳、新、快策略 项目自身再认知 项目规划现状说明 项目自身再认知 项目规划现状说明 通过上述项目商业整体规划的研究和说明，可以看出本项目在整体运运作作中中，，存存在在如如下下的特点： 中心商业是项目命脉，决定规划、商业发展是否成立 基本最大化了项目商业价值，同时通过规划保证了项目各部分商商业业的的均均衡衡 临街商铺的最大化，有利于商铺销售 但是，就现有规划，也存在若干问题 为什么要研究现有规划？定位原则 充分利用目前基本已定的现有规划条件，进 行定位 结合商业环境、交通等条件，利用业态等软 性手段完善规划、调整规划，保证项目商业 ? 整体发展 项目自身再认知 项目交通条件 核心商业景观 人流主动线 人流出入口 车货出入口 项目自身再认知 项目物业条件 项目自身再认知 商项业目极地点块的条设件置说明 3 4 5 1 2 2 项目自身再认知 项目核地心块问条题件一说明 通过对于项目规划、商业环境等条件的研究，本项目在规划中存在在一一定定的的缺缺陷陷，，对对于于商铺销售将产生较大的影响，具体如下： 项目全部按照零售型商铺规划，与商业环境不符 店铺分割全部按照零散店铺划分，投资产品基本趋同，客户选择择空空间间过过小小，，市市场场导导向不清晰 部分业态不符合商铺销售需求 ? 上述问题将在定位中加以解决 2. 项目商业定位 项目商业整体主题定位说明 项目分区定位 商业空间规划 项目发展业态 项目商自业身定再位认知项目项整目体地定块位条原件则说明 根据项目前期整体市场研究，结合项目整体空间规划、项目各方面面工工作作进进展展状状况况等等条条件，对项目商业整体发展业态等进行确定，在此部分工作中，将遵遵循循如如下下的的原原则则和和目目标： 符合汉中商业市场特点，符合项目区域商业发展需要 定位做到总体商业布局完整、业态准确可行、功能完备、区域划划分分清清晰晰合合理理 营造亮点，利于传播，提升形象 充分尊重前期项目商业规划成果，结合营销进行适度微调 商业运营为出发点，商铺营销为基准点，最大程度的推动项目商商铺铺销销售售工工作作 保证项目商业的可持续发展、稳定运营 最大化商业价值 项目商自业身定再位认知项目项整目体地定块位条理件念说明 根据对本项目前期商业管理公司的系统工作，本项目已经具备相对对明明确确的的整整体体定定位位主主题，我司对于商管公司的理念十分认可。我司认为，此主题的确定定符符合合项项目目整整体体经经营营的特点和诉求，能够准确的表达项目的发展方向。 大休闲、大娱乐带动购物人潮，打造汉中地地区区 第四代Shopping Mall 引领潮流、打造时尚 彰显业态业种齐全、大众时尚的目标市场定位 突出以休闲、娱乐、餐饮带动购物的经营理念 满足一站式购物理念 项目商自业身定再位认知项目项整目体地定块位条理件念说明 结合商管公司定位理念，同时考虑商业经营，特别是商铺销售的需需要要，，我我司司对对上上述述理理念进行了整合，从而体现本项目核心经营理念和投资价值。 全业态、全客群、全天候商业 新型商业中心 中心环绕景观步行街 中央餐饮、娱乐、休闲商业区 特色主题商业  其它商业 零售商业 休闲体验 5% 45% 20% 餐饮娱乐 30% 复合型、街区化shopping mall 项目商自业身定再位认知商业项功目能地理块念条件说明 基本功能 衍生功能 附加功能 附加功能 商住配套 休闲功能 休闲商业 体验购物 旅游游的的目目的的地地 购物功能 城市舞台 商业业购购物物公公园园 娱乐功能