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富豪.博文府第 营销整合策略方案 天意天映营销机构 2005年1月 [天意天映公司简介 ] 天意天映公司的优势 研究力：地块 竞争项目政策、环境行为与心理 营销力：项目形象价格定位营销策划促销执行  整合力：媒体政府 专业人士 创意力： 产品 平面与文案应变 执行力：SP、PR RD、CF 媒介、制作 天意天映公司的理念 天意天映公司历来相信员工的能力与水准代表了公司 的服务品质。是人，而不是其他因素在制约公司的服务效 果和半径。 天意天映公司最大的资产是为客户服务的能力。 天意天映公司最大的资源是为客户服务的人。 天意天映公司简介 成都市天意天映置业顾问有限责任公司成立于二零零四 年三月，由深圳英联国际不动产公司与成都天意天映数码 影像制作有限公司共同投资。英联国际是深圳知名的置业 顾问机构，全程营销包括沙河世纪村、海印长城、碧海红 树、澳洲国际度假村以及汉口春天等几十个楼盘。 天意天映置业顾问公司主要经营范围包括：房地产营 销、策划、代理。目前已成功代理了峨边“滨河商城”、 九寨沟“四边街”、德阳“万新花园”、乐山“临江大 厦”成都“缤纷假日” 公 司 架 构 董事会 总经理 销售总监 策划总监 行政总监 销 招 拓 策 市 广 财 人 力 务 售 商 展 划 场 告 资 部 部 部 部 部 部 部 源 部 [ 市场状况分析 ] 市场状况分析 双流的市容市貌发生了巨大变化，正在由县城向城区转变 ——城市的巨变带来市民生活方式与生活观念的变化，主流人群的生活更趋现代 市场状况分析 区域经济的快速发展， 使双流成为区域居民购房的集中点 ——成都及华阳现有项目价格的大幅提升，极大地提高了区域居民对双流本地项目的关注度，使区域内的房产性价比相对提升 市场状况分析 社会中坚力量的消费能力大大提高，工作强度亦大大增强。导致他们的生活习惯与传统渐行渐远 ——同样是懂得生活、注重享受，但社会中坚阶层的生活习惯更积极、更现代 市场状况分析 房地产的发展带动了居民在住房消费方面的逐步成熟。消费者对居住的理解转为对广义居住空间的需求 ——生活空间的丰富与宽敞、生活氛围的和谐与人文已经成为主流市场的消费需求 市场状况分析 家庭轿车在双流中上层人群中快速普及，居住空间大幅拓展 ——增强对道路、停车位的依赖度，并改变着人们的生活习惯，使人们的生活圈子急速放大 市场状况分析 自身的发展已达到一定程度，更为关注子女的成长 ——对名校的需求强烈，带动周边房产供不应求 市场状况分析 总结： 目标群体的消费行为与生活方式日益现代化、都市化 消费者寻求生活品质的全面提升 双流房地产市场的发展前景看好 [ 竞争状况分析 ] 竞争状况分析 竞争特性一 在成都城区内，低于 3000元/平方米的项目属于低档次产品 消费者需要的具有综合优势的产品，成都城区楼盘价格快速上扬，由3000冲到4000，超过很多成都人的心理接受与实际支付能力 由于区域市场运作成功，华阳的地产价格急速提升，已超越多数双流人的接受能力 东升楼市目前处于起飞前的蛰伏期，谁首先能高瞻远瞩、把握机会，谁就能脱颖而出，成为领军项目 竞争状况分析 竞争特性二 在双流城区内， 1500—1800元/平方米属消费者心理价格 超过此价，消费者的购买信心急速下降，需要有品牌等项目产品以外的支持 竞争状况分析 竞争特性三 在区域内，竞争处于两种不同层次 水云花都、流溪别院等凭借较大的社区规模，拉开了与周边楼盘的差距，形成主导性市场，左右了区域内价格走势 其他项目受规模、营销思路等限制，相互间竞争强烈；定价均受制于前两个项目 竞争状况分析 竞争特性四 成都人愿意常年居住的有限，三州等外地购房踊跃 “县” 的形象在成都人心中根深蒂固 “成都” 是外地消费者的动力源泉 竞争状况分析 竞争总结 需求较高生活品质、资金不很充裕的当地及外地消费者是项目的主要买家，力争吸引较高比例的成都买家。 化解竞争风险，创造竞争优势的首先是形象，之后才是产品 购房者对项目的评判决定了需求状况，从而左右了项目的价格空间 真正的竞争者是自己！ 竞争状况分析 在项目形象上下真工夫，用推广来提升价值，是项目营销的成功之路 [ 消费者分析 ] 消费者分析 年龄界定 富豪.博文府第 25—35岁 60% 35—45岁 20% 45—55岁 20% ?家庭年收入4-8万 ?家庭年收入8-12万 ?有20万左右的退休金 主力为70年代出生人群 消费者分析 消费群界定 职业：政府公务员及权利型单位(如银行、电信)、公司白领、文教人士、私营企业主等双流社会的主导人士；外地到蓉定居的中老年 教育：学历较高，大专以上占60% 喜好： 休闲、运动、旅游 消费者分析 选择说明： 25岁至35岁的人易于接受新概念，对居住品质要求较高，对未来收入增加较有信心 较高的文化背