项目定位与可行性分析研究报告.docxVIP

谨呈：鹏业集团 陕西致力投资置业有限公司陕西金地房地产开发有限责任公司 宜 北 居 方 价 江 派值典南的的 九 景 鼎 色 气 经  把握需求与准确定位是项目成功的法宝 ——项目定位与可行性分析研究报告 2010年3月21日 一战定江山，成功破局 ① 占地200亩的项目虽非大盘，但成功破局必须具备大盘的气度和操盘思路、手法。 ② 区域价值，是房地产项目成功成功开发的基础，本项目开发，要联合周边的项目，要区域造势，“合纵连横”，提前预热区域，树立区域的影响力 ③产品是成功的关键。项目要成为汉中乃至陕西的“汉风格建筑或欧式建筑风向标” ，产品涵盖了商业、住宅、会所等复合功能，丰富的产品类型及组合资源是其他项目无法比拟的，这是本项目的最大价值点，在后期的营销策略中应作为本项目的最大卖点给予放大。 ④营销战略是实现项目价值最大化、树立发展商品牌形破局的利器。 通过科学、慎密的研究方法和理论体系为项目成功定位: 第一步 市场研究  第二步 地块研究 价值提炼  第三步 项目控地策略及定位 市场定位 客户定位 产 品 产品定位 方 案  第四步 经济预算 微 调 可行性 研究  具象化 价格定位 经济效益 地块 开发周期 产品方案 分析 销售周期 01 02 03 04 05 06 07  目 录 第一部分 市场环境解析 第二部分 地块价值挖掘 第三部分 目标客户是谁 第四部分 产品开发策略 第五部分 项目价格筹划 第六部分 项目经济预算 第七部分 经典派之服务 PART·1 市场环境解析 一、宏观经济环境 宏观政策方面：扶打结合，有效抑制房地产市场泡沫，使其健康发展。 调控政策 2006.5 2007. 9 2008.10 2009.12 首付最低2成，贷款最 国十五条 央行银监会文件 央行财政部文件： 政策大限： 低下浮10% 购买建筑面积90平方 购买第二套住房首付 首次购买普通自住房和 房补政策于 米以下首付款比例2 需4成，利率上调 改善型自住房首付可以 12月31日到 成；90平米以上的首 10% 为2成，利率下浮30% 期。 付3成 市场效果 置业热情高涨 政策扶持房地产市场 政策效果不够明显， 置业者购房信心缺 拐点时代逐渐淡化， 发展，市场逐渐火热 置业高潮并未减退 失，观望情绪浓厚 置业热情逐渐复苏 投资氛围浓厚 2009年，在宏观政策对楼市的扶持下，楼市已经明显走出2008年的低谷。 然而岁末优惠政策的到期，将会促使楼市出现新的调整，抑制需求的现象或有显现。 楼市调控效果不佳：调不完的政策，涨不停的房价，楼市前景依然趋好 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年  国务院18号文件提出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，房地产被正式赋予产业的定义。房价便开始以每年两位数的增幅攀升 全国住宅的平均售价从2003年的2197元/平方米上涨至2608元/平方米，涨幅18.7% 全国住宅平均售价继续上涨12.6%。为稳住房价，2005年国务院办公厅连续出台了两个“国八条”，国家出手控制房价自此正式拉开序幕 “国六条”继续出台，使2006年全国住宅价格涨幅降到两位数以下。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5 .4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3% 市场经过一段观望后，再度出现房价大幅上涨的一个高峰，全国住宅平均售价增长率达到16 .86%，住房销售平均价格达到3645元/平方米。 全国住宅平均售价的涨幅为7.5%，再度回到两位数以下。由于遭遇金融危机，为实现“保增长”的任务，房地产的“支柱产业”定位又再度受到重视 2009年 房价在经过3、4月份的“小阳春”之后，再度进入疯涨期。 房地产业逐渐形成了以市场为主、政府为辅的住房政策，住房政策多以发展经济为目标。经济适用房和廉租房的政策只是为了解决低收入家庭的住房保障问题，而忽视了应为绝大部分社会成员提供安居之所的基本保障功能。 区域经济方面：近年来全国经济向好，汉中经济稳步增长。 2004—2009年上半年陕西省GDP走势图 12000 10000 8000 6000 4000 2000  2005—2008年汉中人均收入变化图 人均可支配收入 年增长率 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00% 2005 2006 2007 2008 汉中近两年房地产市场投资额增长，商品房销售额增长、面积下降 ?2008年:全年房地产开发投资22.99亿元，增长0.6%。 ?住宅16.92亿元，增长7.9%； ?商品房屋销售面积106.5万平方米，降低1.03 %，其中：住宅101.2万平方米， 降低1.0 %； ?商品房销售额20.6亿元，增长8.6%，其中：住