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老年社区研究报告 （终稿） 上海励锐地产顾问机构 二○○八年一月 1 摘 要 一、为什么要研究老年社区 对于老年社区的研究源起于我司服务的上海青浦项目，为了分析研究在上海青浦地块尝试启动老年社区的可行性，前期我们着手做了《美国凤凰城的三个老年社区扫描》，以案例的形式分析了美国三个典型老年社区的基本情况，但这份报告对于社区发展过程中的问题，开发商的经营状况，特别是商业模式还少有涉及。 此番，我们试图通过更宽广的视野，即从美国和中国老年住宅市场的层面来研究老年社区，以此判断目前在国内开发主要面向老年群体的住宅项目的可行性。 同时，我们也试图站在更高的高度，即从公司战略的层面来研究老年社区，以此判断目前将老年住宅项目的开发作为我司产业链中一环的可能性。 二、研究了哪些内容 在研究中，我们选择了五个方面的内容： 1． 美国成人社区的概念、分类以及不同发展阶段的市场和产品情况 在这部分的研究中，我们首先明确了成人社区的概念。老年社区在美国被称为 “成人社区（adult communities）”，成人社区是个宽泛的定义，它包括各种为退休 者及老年人设计的社区。之后我们对四类美国成人社区（老年退休社区、活跃成人 社区、豪华高尔夫和滨水社区以及无年龄限制社区）分别进行了分析。在此基础之 上我们进一步研究了成人社区在美国发展的三个阶段及其各阶段的产品情况。这四 个方面的内容联系起来，我们可以体察到美国成人社区的概貌，对其形成整体上的 2 认识。 2． 美国住宅建造商开发成人社区的情况 由于成人社区在美国整个房地产市场占据了较大的份额，因而参与美国成人社区开发的住宅建造商众多。其中有的专注于这类项目的建造，也有相当一部分将其作为主营业务来运作。由此，我们对这些住宅建造商进行了全面的扫描，进而对诸 DEL WEBB 这样专注于成人社区建造和品牌构建的建造商进行深入的考察。通过对这些公司的研究，我们可以具体了解到美国成熟的成人社区建造商的经营状况、运营模式及其经验借鉴。 3． 美国成人社区不同阶段产品的详细情况 美国的成人社区随着近半个世纪的发展，在产品开发上已经积累了丰富的经验，而不同阶段的产品必然有其所处时代的烙印，从历史的眼光来审视美国成人社区不同阶段的产品情况，可以为我国现阶段老年社区开发过程中产品选择的提供重要参考。 4． 中国老年社区的市场供求情况和发展现状 在我国成为老龄化国家和城市中高收入老年群体增加这两大背景下，近两年我国的老年社区开发也逐渐受到关注。但潜在需求和有效需求到底有多大？国内现有老年社区项目的发展到底处于什么水平？对于这些问题，我们进行了定性和定量两方面的研究。 5． 中国现有老年社区项目的案例研究 目前我国的开发商已经开发了一些老年社区或老年公寓项目，这些项目区域布 3 局有什么特点？采用了什么开发模式？开发中又面临哪些瓶颈？有哪些经验值得我 们借鉴？我们通过两个有代表性的案例研究给出了一些初步的结论。 三、得出了哪些结论 通过研究，我们得到了 7 个方面的结论： 1． 美国成人社区经过 46 年的发展，经历了产生、规模发展和大规模深化发展的 三个阶段，已占据了整个住宅市场 20％的份额，是重要的市场产品； 2． 美国住宅建筑商侍从近 5 年内开始大规模进入成人社区开发这一领域的； 3． DEL WEBB旗下Suncity, HYPERLINK /homefinder/Community.aspx?ID=100062 Solera以及 HYPERLINK /homefinder/Community.aspx?ID=100466 Corte Bella三大品牌的构建表明美国成人社区市场深度细分已经开始，未来市场潜力仍然巨大； 4． 中国老年住宅市场潜在需求巨大，但目前尚未形成规模化的有效需求，此类项目的客户群主要锁定城市中高收入老年群体，且这一趋势短期内不会发生根本变化。同时，商业化、盈利性的老年社区市场供给有限，目前主要分布于京沪等经济发达城市周边。 5． 目前国内老年社区的开发尚未形成系统化模式，市场投放的产品也未形成产业链和品牌； 6． 国内参与到此类产品开发的企业仍主要以尝试的心态运作相关项目，未真正提到公司战略的高度而将其作为主营业务； 7． 由于老年社区项目具有投资额大、资金回收期长等特点，从朱家角项目而言，全部做老年社区风险较大，而将其作为一个概念有较大可行性，同时投资和运作上可以采取灵活的模式。 4 上海市浦东大道 1139 号（惠扬大厦）6 号楼 2002 座 200135 shanghaitel. 021 fax. 021lerichina@126.com 四、尚存在哪些问题 通过研究和进一步的分析，我们发现老年社区的开发仍存在两方面的问题： 1． 关于