潞城项目操作思路.docxVIP

谨呈： 潞城项目操作思路太原天博 CONTENT 目 录S 1 地块剖析 2 关于大盘操盘理解 3 天博案例及观点 4 我们的团队 PART 1 地块剖析 规划新区沿河景观城市中领心袖大盘 城市近 沿河景 城市门 政策引 地块规 郊 观 户 导 模 规划新 生态宜 四通八 高尚住 领袖大 区 居 达 区 盘 定位思考 定位建议 目标人群 关注点 经济效益 竞争压力 定位低端：针对低收入人群，对他们而言，周边是否有学校、超市、 区域低规端划、建筑低收形入式，不支价持格走低端路线低 小 菜市场比沿河景观刚、需居人住群环境更重生要活；配潞套城有更适合他们的产品； 定位中端：针对中产一族，他们愿意多花一点钱，买一个户型、小 中产阶层 生活空间 区环中境端、物业好一点的房子，相比城边，他们中间有中很大一部分人，大 二次置业 居住环境 更愿意选择城市中心好一点的房子。 撑有限 定位高端：他们对富价足格人不群太在意，昭对示居性住环境要求很高，更关注未 高端 高 小 沿河景观、规精模英大阶层盘，城生市活新圈区层，高尚社 来的邻居是否和他们有相同之处， 区 思考 针对高端定位普遍存在的误区： 1、潞城人没钱，价格太高买不起 在任何一个城市，没钱人永远比有钱人多，我们不需要太多的有钱人，我们只做区域高端，打造区域形象、品质、价格的引导者；适当超越而非绝对超越， 2、有钱人都去长治、太原、北京买房了，没人会在潞城买的！ 他们的生意在潞城，他们的办公室在潞城，他们的生活圈子在潞城，只因潞城没有适合他们的项目； 结果 星河湾未到太原时，人们不会相信太原的房价每平米会超过2万，星河湾开盘销售20亿； 长治城上城也告诉我们，长治的房价也可以卖到8000以上；未来会更高；潞城有钱人，愿意每平米花5000以上的价格买长治、太原的房子，相信他们更愿意花3000以上的价格买潞城最好的房子；正所谓：“宁当鸡头 不当凤尾”， 起势高端，低价入市，体验营销，价格突破，引领市场，名利双收 问 题 ?在潞城市场上，大盘的操盘手几乎没有 ?但是从长治市发展来看，大盘正在崛起 ?客户群偏执的认识，认为有钱的去长治市买房 ?总体而言，短视的多，长远打算的少…… 现象潞城市大盘操作短视的原因 急功近利，大盘操作风险大 市场正真的操盘手没可比性 用小盘之心度大盘之腹 太强调性价比，引导消费者只关注眼前的利益； 不停的叫卖市场，过度的兴奋，也把自己引入歧途； 承诺的配套不能兑现，品牌的公信力不足； 重硬轻软，表相的风情泛滥，内涵打造不足； ? 客观原因，好的地段在哪里？ ㄨ1.百姓如何看待开发商实力，如何看待建什么产品 针对项目产品面市，我们必须前提做好准备 ㄨ2.潞安集团今年入市，将会分流我们相当一部分客 户 我们得抢占先机，暗度陈仓，确保开发商及其项目品质在该城区内保持领先地位 ㄨ3.形象力不足，没形成品牌效应 我们应该找到最有效最直接的宣传方式 ㄨ4.项目的核心价值有待传递给老百姓，渗透到潞城人心里 推导思路：寻找项目的核心价值 潞城缺什么样的居住产品？ 四镇三乡是内心走进城市的潞城人。我们可以看到潞城人向往的生活方式：时尚、现代、追求、发展、改变、舒适三居、有气质、被尊重……，而这些，恰恰是潞城人所缺乏的东西，缺少高端居住生活圈。 潞城人要什么？ 在粗犷线条的背后，有一颗跃动的心，渴望用一种受人认同的生活方式来证明自己并不落伍的价值。 我们的项目：地块价值、项目价值、发展 潜质 项目建议 最大的住宅项目：目前潞城市最大，可组团排布 最好的环境：由国际级设计院公司设计，绝对超越潞安集体开发 最有特色的建筑风格：非常现代，人车分流，小区环形广场、人工湖等小品景观 最合理的户型设计：铭品三居，南北通透，室内布局，主力户型90—— 120平 最具特色的科技产品：引进世界品牌水源热泵，纯进水直饮入户 大开发规模带来配套设施更为齐备，中心主干道带来的便捷，社区幼儿园、会所、超市、健身器材等 判断：从项目本身来看，在新区依水而建已经具备一流领导品牌概念。 产品利益点 大自然 新城市  三位一体的融合之 城 PART 2 关于大盘操盘的理解 启发 大盘必须有可持续盈利的能力 一期开发成功可能不难 对大盘而言，利润点都在后面的20% 所以对于大盘而言应该有客观的整盘推售策略 我们必须找到能持续盈利的方法！ 比较 性价比 销 售 项 目  生活梦想 持续营销 品 牌 （小盘） （大盘） 几个全国成功大盘操作的借鉴 丽江花园 和 谐 老年活动中心 文化艺术节 帮困扶贫 新闻 运动会 不成文的行为规范 广告 蔚蓝海岸 人 文 首届读书月赞助发起人 北师大名校 90％人有大学本科学历 运动会 城市建筑双年展 参与城市认同讨论 四季花城 温 情 民间协会（剪纸/登山