思源经纪成都保利贝森路项目定位报告.pptxVIP

【地块经济指标】;【项目四至】地块东至中国电信成都枢纽中心；北至紫云金沙、香格里拉花园商品房；西至贝森休闲运动广场和二十一世纪花园；南至贝森路荷塘月色社区商业街。边界清晰，方正，道路通达性好，地块闹中取静。;本宗地距离金沙车站直线距离：500米； 公交线路：5、13、35、37、58、63、83、84、111、309、403、409、503、523、 545、809、904共17路。 距离规划的地铁4号线、7号线最近出口：500米 本案临路距离： 青羊大道——50米 苏坡东路——200米 瑞联路——300米 三环路——2000米;清水河公园;地块资源综合评价;【本项目可能面临的问题】;思考1 consider 明年的房产市场预期;2010年政策现状—— 政策频出，打压高房价的决心不减;现象2：新政后仅北京、深圳等部分城市出台细化政策，众多城市并未出台细化政 策，新政贯彻不力亦是导致本轮调控作用不持续的重要原因；; 目前已有三大城市出台细化政策，对其调控的城市影响较将较为严重；而目前成都市场整体稳定，不属于涨幅过高、供应紧张的城市，是否出台细化政策还有待观察，但根据目前的情况，成都出台限购政策的可能性较小，强调前期政策执行可能性较大。;思考2 consider 本项目竞争环境解读;羊西;;;;肉搏区域竞品市场分析： 以光华板块在售项目及金沙可能造成竞争项目为分析对象;优品道·曦岸; 该项目以河景改善类产品为主，当前均价12000-13000；自8月开盘以来，累计认购84套，当前月均去化约40套/月，去化速度较慢；;占地面积;;凯旋·天际湾该项目利用高品质精装、结合河景资源，克服高地价，实现项目高价格;1栋未售;蓝光·云鼎  该项目以精装品质小户定位，实现项目高溢价；;在售;金沙鹭岛 该项目以低建筑密度规划、项目品质，结合一期的高性价比实现快销，但项目二期或将改变高性价比路线，采取高价格策略;;中海· 金沙府：  该项目以板式高层、结合豪装及项目周边资源实现高溢价，号称比肩誉峰 ;;金沙云庭 金沙西园5期，利用地块的稀缺性、低容积率，在金沙板块规划出12、13层的板式建筑，实现高溢价；;金沙云庭 141-160面积段产品占据主力，预计售价10000-11000;西贵金沙 项目以利用低容积率指标，规划低密、低层、板式产品，实现项目高端定位；;面积段; 建发·金沙里 利用地块稀缺性，规划板式高层、层高3.15米，实现项目高品质;建发·金沙里规划图;建发·金沙里户型配比;区域市场竞争格局对本案项目定位的启示：;近5年光华、金沙板块特征—— 关键词：板块受政策影响相对较小、供销持平、市场容量潜力巨大;近一年数据显示，光华和金沙板块首置产品成交占据绝对主力，市场容量为3439，占比高达64-70%；其次为再改产品，市场容量1063，成交占比16-25%；成交结构最小的为首改产品，市场容量624，成交占比为11-14%； 从2个板块的总的成交面积段来看，80-90平米首置2房的占比32.5%，其次是120-140平米的再改3房，占比11% 从2个板块的改善类产品的供销比来看，90平米以上的改善类产品总体供应较小，供应总量约1500套。供应90-120的首改以及120-160的再改产品的供销比值都相对较好；;对应总价的销售套数　;本项目的占地规模、容积率、楼面地价都不占优势，如何突围？;;;;高容积率下的单体品质象限（北方）;;;;在售竞品和潜在入市项目实得面积段分布分析;项目占地：34.7039 亩 容积率≦3.8 总建筑面积≦87916平米;;;雕花金色镜面的穿插和点缀能凸显项目品质感。细节部分穿插浅色调营造现场轻松、舒缓的氛围。;;;;;住宅部分实现整体均价：11000元/平米 商业+住宅合计产值约合： 10亿 销售周期：约12个月;;;保利金香槟来访客户的需求面积段在100平米以上的客户来访比例高达45%，区域需求改善类产品的潜在客户容量较大； 以首置首改定位为主的金香槟，来访客户总价承受力在80万以上的客户总量居然达到了1000余组（若加上保代的数据，应在2000余组），也说明区域潜在客户购买力较强。;现有已缴纳诚意金的客户中，需求建筑面积为114-130 ㎡（实得面积在123-140 ㎡）三房的客户125组（加上保代的诚意金客户，应在250组左右） 金香槟本次推售的1、6