深圳廊桥花园项目竞标报告.pptxVIP

现实与遗憾;突破;大象像是堵墙 ;;报告提纲;宏观环境分析;2009年中国经济的007猜想;根据摩根士丹利的研究： 中国1997年金融危机时，第一波财政刺激方案在1998年中期颁布，其效果在1998年底开始显现； 因此2008年底颁布并落实的4万亿财政刺激计划，在09年第三、第四季度将显现效果。;中国房地产市场：政府刺激地产消费以拉动内需;中国房地产市场：对地产商来说，阿猫阿狗的赚钱时代终结;宏观环境分析总结：;;;拓展研究区：福田南是对项目发展产生直接影响区域。;福田南特点分析： 大量港人涌入频繁活动，促进了区域发展成熟，特别城中村繁荣昌盛;华尔登府邸1期;数据来源：问卷调查;福田南片区特点：;口岸区特点分析： 项目所在区域被道路割裂成两个不同的世界;紧邻关口，优势独具。 港人居住较多。 人流量大，但“流人”不留人。 区域内“只有公路、没有街道”的局面。 广深高速阻隔。区域与深圳其他区域的融合，成为最大的硬伤。 口岸区50%以上的土地用于口岸设施，限制了区域内其他设施的发展。 区域内部道路密集，土地划分为零散的小块。 区域内商业水平低，与福田南差距巨大。 历史上区域内也曾有过繁华的光景，但由于各种原因商业发展没能跟上城市发展步伐，逐渐沦为城市边缘地带。;皇岗口岸主要特点： 客货综合性公路口岸 24小时通关 广深高速起点位置 深港两地公交线路较多（今后将通地铁）;皇岗口岸特点分析：广深高速起点位置，成为珠三角人群驾车赴港的集中关口;皇岗口岸特点分析：客货综合性公路口岸，人流量车流量双指标高企;口岸人流旺盛，日均人流高达110862人，到达项目廊桥有8676人，占通关总人流的7.80%。廊桥大部分人流都被连接公交和出租车站台的路口分流，旅游团人群则被货柜车停车场处的路口分流； 皇岗口岸通关人群主要以港人为主，占到了总通关人数的80%，廊桥人流基本以港人为主。;皇岗口岸特点分析： 24小时通关带来大量夜客是皇岗口岸与其他口岸显著的区别;;皇岗口岸特点分析：经常性通关的特殊群体——深港走读儿童;皇岗口岸特点分析：经常性通关的特殊群体——深港家庭成员;香港目前打高尔夫的人数高达四五十万，但仅有5个高尔夫球场供他们选择，公众球场经常是人满为患，场地非常的紧张。 香港会籍有钱都不一定能买得到，境内的场地非常好，而且价格优惠，会籍办理比较简单。 打高尔夫过境关口选皇岗口岸，因为坐车方便，很多高尔夫俱乐部在皇岗口岸设了接送专线 港籍高尔夫爱好者:黄先生;皇岗口岸特点：皇岗口岸的人流量为项目带来巨大的优势和客源，通过把握细分的客户群体、利用进出人群时间特征进行有针对性的推广。 客户层面： 珠三角商务公务人群挖掘和有效推广到达。 夜客的挖掘、旅行团的挖掘和有效推广到达。 深港家庭、走读儿童家庭的挖掘和有效推广到达。 时段层面： 上班族高峰期、夜客高峰时段、节假日 辐射范围： 首先充分把握巨量人流。日均11.4万人次，日均2.8万车次。将是项目成功的重中之重，很可能在实际操作中，只要能把握关口人流，就能完成销售。;两会新建议，推进深港融合;落马洲土地情况： 现状为大量草地及灌木丛等植物； 附近土地以郊野及农地为主，包括湿地、自然地貌、低矮山坡及林木、乡村、耕地及鱼塘等； 米埔自然护理区（即拉姆萨尔湿地）距河套地区西南面约 5.4公里； 落马洲支线的落马洲车站及支线的边境管制站毗邻河套地区的西南方； 河套地区的北面则毗邻深圳市的福田商业中心区，其地铁皇岗站与落马洲支线的边境管制站为市民提供方便连系； 除落马洲支线的边境管制站外，河套地区亦与落马洲边境管制站相 ;区域划分(规划将预定30个月，工程将于2015年施工) A区域河套地区：87公顷； B区河套以外的区域182公顷 上述二项均由香港出资3370万负责。 C区域167公顷，由深圳出资2100万负责规划。;初步确定案例: 东方大学城 昆明大学城 厦门大学城 广州大学城 上海南汇大学城 重庆大学城 松江大学城 南京大学城 武汉大学城 海南大学城 昌平大学城 岳麓山国家大学城 深圳大学城 西安大学城;案例1：广州大学城——名牌院校扩容搬迁、教育功能集中;案例2：深圳大学城：全日制国家名牌大学研究生院群;通过案例研究：相对于落马洲河套区域发展情况，深圳大学城的特征与之相似度较高;河套区发展启示关键词：深港特区、高新技术产业链、中西文化交汇、国际高等学府，土地价值飙升;核心区：参照深圳大学城容量 深圳大学城面积2平方公里，最大学生容量约10000人左右 河套A区0.87平方公里，最人口容量约4000—5000人左右 周边区域：参照南山科技园人口容量 南山科技园面积11.5平方公里，人口容量约20万人（含就业人口)，每