房地产市场非理性发展对区域经济金融的影响以山东威海为例.docVIP

房地产市场非理性发展对区域经济金融的影响——以山东威海为例 一、2002年以来威海房地产市场走势：经历了发展和高涨阶段后进入萧条阶段 威海市自2000年结束福利分房后，房地产市场发展较为缓慢。从2002年下半年开始，威海市房地产销售面积和销售价格分别以18.1%和32.8%的速度大幅上涨。2002~2007年，威海市房地产施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、销售价格平均增速分别为21.2%、17.1%、18.1%、20.1%、18.8%，且房地产价格随房地产供给量增加而同步增长。2008年初，由于房价过高、政策紧缩、预期降价心理形成以及美国金融危机影响，威海市房地产市场出现停滞并从二季度开始下滑。如果把房地产周期分为发展、繁荣、萧条三个阶段，2002~2007年，威海市房地产市场经历了发展、繁荣两个阶段，于2007年底达到波峰后，2008年一季度出现拐点至今，进入萧条阶段。 二、威海房地产市场运行质量判断：振幅过大且超过区域经济的承载能力 房地产市场作为微观市场，其发展程度应该与区域整体经济发展相协调，如果发展速度远高于经济增速，房地产市场发展就会超出区域经济的承载能力，容易造成泡沫。近年来，威海市房地产市场的火爆发展虽然为地方经济增长提供了强大的推动力，但与经济发展速度相比，存在明显的过热和过快问题，具体表现为：消费需求与投资需求并存；房价增幅远高于收入增幅且房价收入比过高；整体房地产发展速度脱离正常经济发展速度。 三、市场参与主体的强力博弈：房地产市场扭曲发展的主推动力 （一）房地产企业的博弈行为及对房地产走势的影响 1.在资金筹措上的博弈行为。从2004年开始，针对房地产产业发展过快、开发商投资欲望强烈的状况，国家出台一系列信贷政策来抑制房地产投资冲动，其中2006年4月至2007年12月期间，央行8次上调贷款基准利率，直接加大了开发商负债开发成本。在这种背景下，开发商在“停止负债开发”与“继续负债开发”的搏弈策略选择上仍然选择后者，并不断通过正常申请或寻租方式获得银行信贷支持，使得房地产企业银行负债规模迅速扩大。2002~2015年，威海市房地产贷款占金融机构全部贷款比重由11.23%提高到23.23%，提高了12个百分点。 2.在土地开发、建房规划安排上的博弈行为。威海市自2002年实行经营性土地招标、拍卖、挂牌出让以来，土地的价格一路上涨。开发商在获得土地开发权的博弈和策略选择中，仍以获取土地为最终选择。在建房规划安排上，国家相关政策规定房地产企业新建住房中，90平米以下户型应占70%以上。实际住房销售中，大面积户型销售情况要远远好于小面积户型，诱使房地产开发企业违反政策规定大面积开发大面积户型房产。2015年威海市住宅施工90平米以下住房面积占当年住宅施工总面积的46.4%。在利益机制驱动下，房地产企业不惜选择突破政策限制的博弈策略。 3.住房定价策略上博弈行为。实际操作上，房地产企业不惜代价人为制造市场需求旺盛的假象，加大消费者和投资者购房欲望，甚至将健康的房地产推向泡沫，诱导消费者透支购房、投资者投机囤房，最终导致房价扶摇直上。另外，随着利率升高、土地、和其它原材料价格上涨，房地产企业开发建设成本增加，房地产企业便以此为借口，加大房价提升幅度。 （二）金融机构的博弈行为及对房地产市场的影响 在市场经济中，资金对市场资源配置作用非常重要。福利分房结束后，为保障市场住房供给，同时为满足居民住房消费需求，国家鼓励金融机构开展住房信贷业务。住房信贷业务开展对威海房地产市场的发展起到明显的催化作用，2002~2015年威海市房地产市场的快速发展期也正是金融机构房地产信贷业务大规模开展期。一方面，金融机构的住房开发贷款为房地产企业提供大量的开发资金，促进房地产企业为市场提供更多的住房产品；另一方面，金融机构的个人住房信贷和公积金贷款使大量的潜在消费需求转化为有效需求，同时也为投资者提供充足的资本，加大房地产市场的需求量。因此，金融机构房地产信贷业务对房地产市场供需均起到至关重要的推动作用，从而推动和加速了威海房地产市场火爆发展。期间，国家虽然多次出台对房地产企业和个人住房贷款抑制性信贷政策，但金融机构在“自身利益”和“社会效益”博弈策略中，往往选择前者。虽然房地产价格过快上涨潜伏着较大的市场风险，但由于房地产金融利润空间较大、抵押充分，仍然向房地产企业投入大量贷款以分享利润，导致威海市近年来房地产金融业务发展迅速，为目前火爆的房地产市场推波助澜。 （三）地方政府的博弈行为及对房地产市场的影响 仅从区域经济增长角度看，地方政府无疑是房地产发展的保护者和支持者。房地产企业开发过程中，地方政府通过“招拍挂”方式获得大量土地转让收入。地方政府可以从开发商获得营业税（按营业额的5%）、城市维护建设税（按应纳流转税额的7%）、