龙湖成本管理与房地产开发成本系控制讲稿(周老师)3.ppt

初步设计（扩初设计）阶段控制要点 控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准，在满足必要使用功能的同时成本最合理。 初步设计（扩初设计）阶段控制要点 根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。 景观工程控制软硬景面积比例，包括水体面积，铺装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例。 初步设计（扩初设计）阶段控制要点 综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理，挖沟的土石方量最小。 编制概算，对投资进行控制。 施工图设计控制要点 比较不同形式基础工程造价，确定合理基础形式； 比较不同结构体系对工程造价的影响，确定合理结构体系，认真计算合理选择安全系数； 把握细部设计、作法和材料选用 由此可见设计阶段投资控制的重点又在方案设计和初步设计（扩初设计）阶段。 运用价值工程控制投资 投资测算过程包括投资论证阶段测算和设计阶段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功能，有效控制投资。 价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。 如何有效提高产品的价值 功能F 成本C 1、功能不变，成本下降 2、功能大幅提高，成本略有增加 3、功能提高，成本降低 4、功能略有降低，成本大幅降低 5、成本不变，功能提高 如何有效提高产品的价值 表中的价值不是从价值构成的角度来理解的，而是从功能角度出发理解价值的，表现为功能与成本之比； 成本也不是一般意义上的成本，它是构成产品寿命周期的成本，包括建造成本和使用成本。 如何有效提高产品的价值 所以上表也表示为： 功能（或效用） 价值= ； 成本（或费用） F 用数学公式表示 V = C 工程实施阶段控制要点 确定合理的工期，为了及时达到投资效益，抢工期可能会增加成本，但抢工期获得的效益是否与增加的成本等值。 施工方案的比较和造价控制 包括施工平面布置中施工设备的选择和配置，基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案比较，有（增加）费用的非常规施工方案多方案比较等（如：止水带、刚性套管、防水拉杆） 工程实施阶段控制要点 工程实施阶段控制要点 施工材料设备采购，对材料要比值比价；对设备除了满足功能外，要比较质量、价格、运输及运行成本和使用寿命，还要考虑备品配件价格和维修的费用； 投资控制（目标成本管理） 编制目标成本或计划成本 分阶段对目标成本或计划成本进行检查、修正 对目标成本或计划成本与实际成本进行比较对项目进行后评估 目标成本编制的方法 投资估算（历史成本数据库） 设计概算 历史成本数据库 包括： 成本测算基础资料 开发成本汇总表 单位工程建安指标 成本测算基础资料： 搜集各房地产项目工程（历史）的各项规划指标，已建项目概况指标以及已建项目各单位工程指标的实际记录 新建房地产项目的规划设计条件，拟建项目概况指标 开发项目成本汇总表： 是上述历史项目的实际成本记录，包括项目各项成本费项的竣工结算造价的总合。 单位工程建安指标： 按项目的单位工程编制，共分为五大部分： 1）、工程概况。 2）、特征指数。 3）、建设标准。 4）、经济指标、 5）、技术指标。 1）、工程概况主要包括： 工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。 2）、特征指标主要包括： 窗墙比：外墙门窗/外墙面积（标准层外墙周长×总高） 窗地比：外墙的窗面积/建筑面积 体型系数：外表面积（标准层周长×高度+标准层面积）/建筑面积（标准层建筑面积、高度） 面积系数：=规划建筑面积/造价计算建筑面积 （规划面积/建筑面积） 造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调整系数 经济指标和技术指标与面积系数的关系 （系数大于1成本指标乘以系数，系数小于1成本指标除以系数）