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行业研究 专题报告 贾祖国 86-10 jiazg@ 美国REITs行业概要 孟群 86-755 mengqun@ 2009 年7 月14 日 中国当代房地产研究专题之十一 周期性消费品 房地产 推荐 （维持） 上证指数 3081 我们预计今年 11 月底前中国的首只 REITS 就将上市，为了让投资者更好地了解 REITS，并把握 REITs 上市前后带来的投资机会，我们特作此篇报告。 行业规模 占比% REITs 已成为美国房地产股票的主角：行业面，上市 REITs 总收入是开发商 股票家数（只） 116 7.4 总市值（亿元） 12452 5.7 的 1.5 倍，但总市值达 9 倍；公司面，前五大 REITs 总收入是前五大开发商 流通市值（亿元） 8306 8.1 的 52%，但总市值是5 倍，PB 是 1.9 倍，PS 是 10 倍；从表面上来看是因为 REITs 的收益和风险特征，但从深层次来看是 REITs 的盈利模式使然； 行业指数 REITs 通过 UPREITs 模式和成立纳税子公司的方式成为具备较强成长性房 % 1m 6m 12m 绝对表现 26.9 135.6 80.3 地产公司：REITs 通过发行 UPREITs 权益交换物业资产，物业出让方将权益 相对表现 11.3 56.5 66.5 换成上市 REITs 股份并套现退出，规避资产转让所得税；而且 REITs 可通过 (%) 房地产 沪深 300 纳税子公司经营房地产增值业务及房地产以外业务； 100 80 美国 REITs 的繁荣来自参与主体四方合力：REITs 使房地产由小众投资品变 60 40 成了大众投资品；政府的税收政策提高了投资收益的吸引力，同时引导物业 20 0 持有者以 REITs 的形式持有或退出，解决了 REITs 资产供给； -20 -40 -60 全球 REITs 发展迅猛，物业回报率维持在 6.4%左右：22 个国家推出 REITs， Jul-08 Nov-08 Feb-09 Jun-09 其中美国的规模最大占 44.9% ，其次是香港，澳大利亚，法国和日本；物业 收入回报非常稳定，2001 年以来全球年均 6.4% ，占物业总回报的60%左右。 相关报告 德法日意西等国家收入回报率在 6%以下； 中国首只 REITs 产品有望于今年第 11 月底前发行，看好以世茂股份为首的 商业地产股：REITS 的出台对商业地产是重大的利好，使商业地产开发有了 较好的推出渠道，加速了商业地产开发类公司的周转。我们认为随着 REITs 的启动，商业地产股将迎来一轮春天，我们看好金融街、世茂股份和中国国 贸。其中对于以商业地产开发为主的世茂股份受益最大。05 年 12 月 21 日越