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浅谈深圳写字楼市场 按照国际惯例，将第三产业占 GDP 的比重，作为衡量一座城市经济繁荣程 度的重要指标，深圳 2017 年第三产业的比重为 58.60% ，增长 8.8% ，对此， 笔者遴选了国内外代表性的特大城市进行横向比较：香港为 80.60% （2015）； 北京为 80.30% （2016）；上海为 70.50% （2016）；纽约、伦敦和东京的第三 产业比重分别高达 91.40% （2012），91.10% （2011），86% （2012）；其实美 国在 1973 年第三产业比重已达 60.80%，并在这个比重上仍然保持了40 多年 的持续增长，大约每年增加 0.5%——数据表明，深圳在跻身国际一线城市的发 展历程中，第三产业还存在巨大的发展空间。 任志强指出：从办公需求来看，写字楼的发展速度实际上是从第一、第二产 业的劳动人口向第三产业转移速度决定的。城市的第三产业比重在提高过程中， 写字楼的供应量也在发生变化。譬如北京第三产业每提高 1%，写字楼市场就应 增加 100 万平方米的供应量。任志强这种逻辑推理是否合理与精准，有待商榷， 但毋庸置疑，第三产业的增长与写字楼的需求上存在着一种内在逻辑关系，两者 之间呈正比，即第三产业的增长速度决定了写字楼的发展空间。 回顾深圳特区成立 37 年来，民营经济野蛮生长，从一个小渔村发展到国际 大都市，从“深圳速度”向“深圳质量”转型，成为中国最具经济活力的城市。 其中，楼宇经济做出了积极的贡献。据官方数据显示，早在 2011 年，深圳市福 田区63 栋亿元楼共实现税收407.36 亿元，相当于全区税收652.2 亿元的62.5％， 仅招商银行大厦一幢写字楼的纳税额就达 76.70 亿元。有人形象地把“楼宇经济” 比作都市里的“垂直印钞机”、“立起来的园区”，概括为“一幢写字楼税收赛过 一个县”—— “楼宇经济”已经成为各地政府经济发展的重要抓手，不啻为高 屋建瓴的城市发展策略。 经济的蓬勃发展，促使写字楼如雨后春笋般拔地而起。根据第一太平戴维斯 的统计数据显示，截至 2018 年第一季度，深圳甲级办公楼存量达 718.5 万平方 米，全市甲级办公楼市场空置率上升至11.8%。自2000 年以来，深圳甲级写字 楼的空置率基本维持在 8-18%的水平，整体处于健康态势。自 2013 年起，市 场供应量明显放大，吸纳（成交）量也在同步扩张。大宗交易功不可没，主要源 自外来企业的总部需求，如交通银行、太平洋保险、华夏保险在深圳扩充面积超 过 3 万平方米，北京银行买下 1 整栋，上海银行买下 1.5 万平方米，台湾玉山银 行买下 5 个整层等等，大宗交易的单笔金额基本超过 10 亿元。大宗租赁也空前 活跃，如恒大地产、龙湖地产、亚马逊、中国渤海银行、杭州银行、亚太财产保 险等机构，强势进驻深圳，承租面积数层甚至整栋。大宗交易刺激了略显疲软的 写字楼市场。随着政府对传统住宅市场出台了一系列空前严厉的调控，高企的住 宅房价也让投资者望而却步，为了规避投资风险，个人或机构投资者将目标转向 了不限购不限贷的商务办公市场——此外，“营改增”的实施对写字楼市场也构 成间接利好。 有别于传统住宅地产，写字楼的开发有一定的进入门槛，对开发商的开发能 力及专业性要求很高。然而开发商的开发运营能力良莠不齐，造成了写字楼形成 一个高度分化的局面，马太效应凸显。一方面，优质的写字楼欣欣向荣，具备很 强的投资价值，譬如 CBD 区屈指可数的几幢“明星”写字楼，深受世界五百强、 上市机构、大型央企和创新型高成长性企业等机构的青睐，租金水平可以达到一 般写字楼的 2-4 倍（详见表格 1），物业空置率保持在 10%以下。不少企业寻租 时，通常还需要进行轮候申请。而另一方面，很多劣质的写字楼，则面临资产贬 值、租金下滑、空置率飙升等窘境。在夹缝里求生存：高端市场方面竞争不过优 质的甲级写字楼；低端市场上又面临租金相对低廉的产业楼的威胁。高空置率和 低租金，迫使开发商不愿意做更多投入，导致项目陷于恶性循环而积重难返。 表格 1：深圳部分写字楼租金水平 成功失败总是有迹可循，我们从市场调研中获知，写字楼后期招商运营成败 的关键，其核心在于：写字楼的产权是分割出售，还是由开发商自持统一招商运 营。 追求短期利益的开发商，以回笼资金为目的，会将整幢写字楼被分割成小单 元对外出售，当权利主体分散之后，