海南兴隆项目产品定位报告最终版pp三t 112p.ppt

1、通过规划尝试可知，容积率在0.5左右可形成小别栋+联排的纯别墅社区; 2、通过经济效益测算，考虑到纯别墅社区的高溢价性，因此建议A区除酒店外规划为： 容积率0.5左右的全别墅社区 二、产品规划思路 —— A地块 户型进深不超过10米，强调户内通透性和景观视野 在用地面积允许的情况下，尽量以建筑自身围合的方式，使每个房间都可朝向院落 参考示意：建筑如庭院中长出的景观 二、产品规划思路 —— A地块 其他建议·户型建议 大尺度的庭院空间配建室外泳池 二、产品规划思路 —— A地块 充分接触自然的开放或半开放空间 二、产品规划思路 —— A地块 建议A区别墅风格采用现代东南亚风格建筑 参考案例：亚龙湾高尔夫别墅 与B区地中海风格形成差异化，突出别墅价值感 现代派的东南亚风格适合于未来旅游岛的国际化发展方向，适用性广泛 简洁而层次分明的建筑色调搭配亚热带植物更自然而合谐 以文化石和涂料为主，成本可控，也易于实现 其他建议·风格建议 二、产品规划思路 —— A地块 二、产品规划思路 —— A地块 考虑业主的投资需求或短期自住需求，别墅提供室内和庭院的统一精装修 二、产品规划思路 —— A地块 其他建议·装修建议 二、产品规划思路 —— B地块 对项目的价值 现金流产品，资金快速回笼区 产品升级的亮点——别墅级公寓区 东南亚风情·家居温泉养生小镇 二、产品规划思路 —— B地块 形象定位 二、产品规划思路 —— B地块 由于B地块总规模15.8万平方米，全部为以小户型为主的酒店式公寓单一，市场风险大，因此，产品需多考虑多元化，并预留未来适应区域发展的产品适应性。 B地块功能配比建议 酒店公寓 度假投资产品 16万 70% 联排别墅 宜居宜生产品 5.8万 25% 商业 服务型配套产品 1.2万 5% 建议采用产权式酒店公寓＋联排别墅＋配套商业 规划思路 二、产品规划思路 —— B地块 鉴于独特的气候条件，规划上不必刻意追求正南正北的朝向，可以考虑通过地形的自然起伏和适当的建筑角度偏转，获得更好的景观视野。 根据目前的控规条件判断，建筑覆盖率较高，不易实现大尺度景观，因此建筑排布上要尽可能体现随意性。 规划思路 以小户型蝶塔公寓为主，辅以少量联排别墅 二、产品规划思路 —— B地块 规划思路 1、产品升级：以1梯4户的8层蝶塔为主，根据景观及资源情况配置少量联排 做足容积率来争取更多收益 独特的气候条件和投资要求，小面积、通透性是两个关键要素，而朝向其次，因此蝶塔为主力型产品 视社区规划的资源情况，在地块内排布部分联排别墅产品，做为后期养生、养老型居住的供应产品，且有利于实现价值最大化 2、布置10000平方米左右的风情商业街，以缓解配套不足 创新价值： 1、突出景观的均好性和建筑周边的景观效果 由于限高原因，建筑密度较大，难以实现较大的景观空间，因此细部景观和宅前景观通道需要突出 借势地势自然坡度，形成错落的建筑布局和天际效果，同时丰富的景观的层次性 2、控制总价的前提下，增加产品附加的价值空间，以提升产品力 控制总面积，建议蝶塔为50-80平方米和适量140-160平方米的联排别墅 建筑自身强调通透性，进深控制在12米以内，适当增加面宽 尽可能增加与自然亲近的半开放式或开放式的空间和院落 规划要点 二、产品规划思路 —— B地块 3、不同产品需要有亮点支撑和特色 公寓和联排别墅均以酒店式服务作为投资和居住保障 公寓则以完整的功能空间和更多的附加价值空间区别于金手指等酒店标间式的设计 风情商业街，形成自成一体的商业配套 二、产品规划思路 —— B地块 规划要点 户型比例 二、产品规划思路 —— B地块 户型配比建议 产品类型 户型 户型面积（平米） 面积比例 公寓 1居 50-60 35％ 2居 68-72 45％ 联排别墅 3居 140-160 20％以内 说明：以上面积配比是基于市场角度提出，具体视规划排布和容积率 实现情况进行适当调整。 规划尝试 二、产品规划思路 —— B地块 住宅以单元式独栋建筑为主，270度观景视野 公寓采用一梯四户，两个单元拼接的方式 别墅式商街 蝶塔住宅 联排别墅 其他建议·户型建议 二、产品规划思路 —— B地块 酒店公寓尽量采用蝶塔方式，多分担容积率，确保每户主要空间的通风效果 一梯4户为主，区别于目前市场上的1梯10户以上的局促布局。 说明：以下户型为高层建筑，由于本案限高为8层，因此以下户型图仅为建筑形态和户型布局的参考图示示意，不代表最终设计方向 确保每个户型有足够的通透性 入户花园较好拉开建筑间距，又可成为高附加值空间 相对于海南市场常见的酒店标间式的设计，户型功能更家居化 二、产品规划思路 —— B地块 公寓户型设计要点： 注重通透性设计 全明卫设计 考虑附加空间的设计如入