海南海口中央美域项目营销定位报说告101p.ppt

项目网站上线，交互式客户体验平台！ 海南项目制作项目网站是常规营销手法，而本项目如何在网站方面树立先机！ 强调在线交互式体验感受！ 将项目的精装修与网络互动性相结合！ 例如，客户可以通过点击桌椅摆设在同一户型硬装下， 装点出别具个性风格的“家”，强调体验的同时， 传达精装优势，并让客户在“动手”的乐趣中加深对项目的认可。 /?urlfrom=spark_101014_web_CHUANYANG#3 请链接如上网址，感受互动乐趣！ 体验期营销 项目样板公开，邀请现场体验！ 推出项目样板房，前期通过网络票选，从4个样板菜单中推举出2套精装修样板房方案，并制作实际样板空间！ 出于节约营销成本的考虑，样板房建议以交房方式装修， 不布置内部家具。家具软装等，以手绘形式上墙。 节约成本的同时，突出创意和个性。 媒介推广诉求以“破梦”为主， 通过价值诉求和投资分析告诉客户“候居”生活不是梦！ 启动洗客，收网待售！ 办卡可适当收取预约金（1000抵10000/日进百金等洗客动作随即开展） 同期启动办卡 本地客户现场申请办卡，申办成功后，电开邀请现场取卡。（增加来访频次）。 外地客户可电话申请办卡，申办成功后，我方负责寄送，随信附上“客户身份证”复印件需求，如客户随附上身份证复印件，则成功筛得B级客户。 通过产品推介会、企业巡展等形式进行深入营销，有效利用资源渠道。 热销期营销 项目启动预购，正式对外发售！ 媒介推广诉求以“圆梦”为主， 通过价格利基、销售技巧，促进意向客户尽快落定，实现候居梦！ 内外营销战场同时开盘，现场营销中心正式认购， 外地营销中心以收订形式为主。 外地客户认购项目的礼品是单人往返海南的机票（3个月内有效）。 后续营销工作重点 老带新，促进项目去化。 团购优惠，促进项目快销。 渠道联合，促进广度营销。 启动全员营销， 人人都可以是“中央美域”的置业顾问！ 作为小盘，营销以口碑和渠道营销为主， 无需布太大的阵势。 结果第一，完美第二！ THE END! THANKS FOR YOUR ATTENTION! * * * * VI赏析 发展大势分析 自身发展条件解析 核心问题梳理 战略定位 产品定位建议 营销推广策略 Contents 营销推广策略建议 客群定位 项目形象定位 基础框架 海南地产擅长造梦！ 而我们却要”打破“这个梦！ NOT A DREAM BUT THE REAL LIFE! 是的，谁都知道海南是个好地方，气候宜人，空气清新，物产丰富，景致优美，有山、有海、有温泉…… 这么一个美好的梦幻般的地方，是人人向往的。 但是，有多少人会真的在乎梦呢？ 如果我们的客户把这个地方当做”梦乡“，那么，我们的营销是失败的！ 我们在营销中要做的就是打破这个梦！ 我们要告诉客户，拥有海南的山海蓝天，不是梦，而是你选择的一种生活方式， 是一种会为你带来幸福感受的全新的人生状态。 我们要引导客户，真真切切地拥有海南，拥抱海南，安家海南！ 营销目标确立 项目体量较小，作为开发企业投资海南的第一个项目，销售速度是回笼资金，加快企业发展进度的必须要求； 项目作为海口交通枢纽中心的首个住宅项目，区位价值决定其明星作用，因此，也是企业在海南树立口碑的重要之作。 目标明确： 第一要求走速度，短平快去化； 第二要求实现预期投资回报率； 第三要求树立项目口碑。 销售价格预期 市场定价法+类比定价法 海口楼市均价 项目 康馨花园 三林怡和园 美湖美舍 滨江帝景 本案 8000元/平 装修状况 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 精装修 社区优劣势 居住氛围浓 但周边规划杂乱 社区体量大 但周边规划杂乱 有湖景 社区小，规划一般 大社区规划但区位较偏 区位前景好 销售均价 8000元/平 8500元/平 8000元/平 10000元/平 9350元 权重 25% 20% 35% 20% 110% 注：精装修使权重比增值10% 预期未来地产市场上涨趋势 项目低总价优势考量 均价：10000元/平 综合考量后建议本案销售均价为10000元/平，实际售价视开盘时期市场形势而定。 营销目标解读 项目销售体量 店面：2560 住宅：23977 店面均价约计4万元/平 住宅均价约计1万元/平 店面销售总金额10240万 住宅销售总金额23977万 总销金额约3.4亿元人民币 推盘节奏：项目体量小，建议不分期，整盘同步蓄客同步推售！ 推售期通过小幅频次涨价策略，挤压客户购买欲望，促进成交! 注：商业定价取周边市场同类平均值，并模糊1、2、3楼界限，取平均值。 项目营销进度一览表 2011年 11月 2010年 2012年 3月 7月 8月-12月 正式开工建设 前期蓄客工作全面展开 住宅正式对外发售 建筑主体封顶 内