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致江苏瓯江投资发展有限公司： 晶钻都汇后续营销计划讨论稿 2 市场调研 2011年市场回归理性，相比去年下半 整体市场 年供应量及成交量双双回落 南京商业市场供求分析（面积） 300,000 4.00 250,000 3.50 3.00 200,000 2.50 150,000 2.00 100,000 1.50 1.00 50,000 0.50 0 0.00 2010-5 2010-6 2010-7 2010-8 2010-9 2010-10 2010-11 2010-12 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 2011-5 供应面积(M?) 成交面积(M?) 供求比 南京商业市场供求分析（套数） 1000 1.60 900 1.40 800 1.20 700 600 1.00 500 0.80 400 0.60 300 0.40 200 0.20 100 0 0.00 2010-5 2010-6 2010-7 2010-8 2010-9 2010-10 2010-11 2010-12 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 2011-5 供应套数(套) 成交套数(套) 供求比  ?供应分析：商业供应量自2011年3月以来逐渐回升，2011年5月，南京市整体商业供应311套，环比4月上升20%。 ?成交分析：商业成交在2011年2月以来逐渐回升，5月成交388套，环比4月上升26%，同比去年5月下降48%。 ?供求分析：市场供应成交回归理性，2010年底的大幅度放量供应，和不断高涨的成交量，在2011年迅速回落。 竞争市场 项目分布图 个案选取原 则： 户型面积相似 区位相似 总价相似 客源竞争  左邻右里 托乐嘉广场 本案 武夷绿洲 文鼎广场 协众财富 个案分析 个案详情列表 个案分析 文鼎广场——概况 9年包租，主打40-60小户型商铺，为投资型产品 项目地址：江宁大学城体育中心东侧格致路99号 总建面积：6.5万平米 商铺类型：百货、购物中心商铺 主力户型：30-65平米 在售价格：46平米44600元/平米，65 平米44000元/平米 销售情况：2009年8月开盘销售，截至目前仅剩15套沿街底商 客群情况：基本都为投资客，年龄段在40-50岁之间，这部分客户大多有自己的事业，并没有自己直接经营的意愿，信任区域规划，大多为中产阶层。 竞争市场 项目优势及卖点 ?区位优势：项目位于江宁大学城中央核心区域，拥有近20万大学生年轻消费群体。 ?业态丰富：项目体量大，拥有卖场、餐饮、娱乐等综合业态。 ?投资门槛：总价基本在100-300万之间，主力户型总价约200万左右，投资门槛低。 9年包租模式、初期以16%的2年收益返现来吸引购买人气 项目推盘、去化情况 竞争市场 项目开盘至今整体月均去化达23套 2009年8月推出共7栋，516套商铺，面积一楼40-65平米，二楼40-46平米，三楼30平米；其中临街的一楼商铺7米挑高，二楼层高3.5米，面积36平米，三楼层高3.5米，面积28平米 2009年12月重点营销其中紧邻地铁口的30平米精品铺位，采取两年16%收益即买即现的折扣形式 2010年4月，重点营销其中一层商铺，主力面积46平米，挑高7米。 2011年4月开始重点销售底层46及部分65平米户型，截至目前46平米户型去化5套，剩余12套；65平米户型去化6套，剩余3套。 左邻右里——概况 竞争市场 南部新城、亲水景观休闲商业街 项目地址：江宁区岔路口宏运大道1188号 总建面积：1万平米 商铺类型：社区沿街底商 主力户型：100-200平米 在售价格：15000-25000元/平米 销售情况：2009年8月起推出商铺共66 套，截至目前剩余5套。 客群情况：客户以投资客为主，年龄段基本大多在45-55岁之间，这部分客户对于社区目前的商业氛围并不介意，多为富裕阶层，投资心理属性可分为投机型、专业型两种 竞争市场 项目优势及卖点 ?区位优势：项目位于江宁岔路口，临近未来的南站商圈； ?潜在消费人群：岔路口为江宁人口密集居住区，未来可能消费群体巨大 ?景观优势：紧邻秦淮河水景资源 沿秦淮河的特色景观休闲商业街，紧邻未来高铁南站商圈 竞争市场 项目推盘、去化情况 2008年推出三、四期6000平米门面房，销售均价15000元/平米，多为200平米2层户型。 2010年6月推出50号楼6套门面，主力面积100-150平米之间，单层，销售均价25000元/平米 2010年6月25日将推出45、46、48幢楼底层沿街共17套商铺，售价在14000-20000元/平米之间，主力户型面积为190-290平米，总价在300-500万之间。 2010年6月推出50号