云南弥勒花口河风情园项目发展战略及可行性研究 ().docxVIP

谨呈：云南云岭高速公路房地产开发有限公司 云南弥勒花口河风情园项目 发展战略及可行性研究 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2011-5 ? 弥勒，中国唯一与佛同名的城市 弥勒，北纬25度成就的四季如春之地 ? 弥勒，地热资源丰富，成就理想度假之地 弥勒，世界海拔最高、纬度最低的葡萄庄园 …… 七彩云南 养生弥勒 本报告是严格保密的。 2 围绕“如何整合弥勒资源，提升城市旅游价值，实现企业、政府、社会共赢”的核心问题，本报告得出以下结论 1 2 3 4 5  本项目应站在弥勒城市的高度，与城市共同发展，以旅游地产的模式进行开发 综合弥勒内部和外部条件，弥勒应以“顶级养生”为特色发展旅游产业，成就“七彩云南，养生弥勒”的发展蓝图 本项目结合弥勒“顶级养生”的发展方向，以弥勒佛禅文化为主要诉求点，成为弥勒旅游资源整合平台，提升弥勒旅游档次 本项目规划方案围绕“开放式顶级养生旅游示范区”及“弥勒旅游资源整合平台”，综合考虑功能设置、景观设计及物业排布，使定位落地 本项目成功开发能够平衡政府、市民及开发商三方利益，成为弥勒旅游的核心，市民休闲的处所及开发商获取综合收益的平台 本报告是严格保密的。 3 项目价值界定 成功案例研究 投资估算及效益 发展方向选择 区域发展关键因素 分析 发展目标分析 寻找项目发展主线 研究结论及取地 提出问题 确定发展战略及定位 建议 发展方向初 城市旅游分析 发展战略与 功能布局与 效益分析 判 整体定位 演绎 宏观旅游发展趋势 项目地块解析 云南旅游发展现状 规划原则和理念 大昆明旅游发展趋势 功能布局及演绎 弥勒城市旅游定位 本报告是严格保密的。 4 价值界定 弥勒位于云南省红河州，是红河州至昆明的北大门，未来路网完善后至昆明车程缩短为1小时20分钟，属大昆明两小时生活圈内 弥勒位于云南省东南部，是红河州的北大门 弥勒北距昆明132公里、南距州府蒙自126公里 暂无高速直通昆明，昆河高速2011年通车 弥勒与昆明区位图 昆 明 阳宗 滇池 海 石 昆 云 蒙 河 抚仙 高 公 桂 速 路 湖 铁 路 弥 勒  昆明 132KM 126KM 蒙自 本报告是严格保密的。 5 价值界定 项目处于弥勒北面，核心城区边缘，地块面积1356亩，属城市大规模开发项目，对弥勒城市发展有着举足轻重的影响 弥勒以昆河公路为界，西部为新规划城区，东部为老城区，为目前核心城区 项目地块位于核心城区，紧邻核心城区商业旺地  昆 河 公 路 本 项目 项 地块 新城规划区 目 项目总占地面积为1356亩 ，目前暂时未确定详细的 老城区 容积率等规划指标 本报告是严格保密的。 6 发展方向选择 常规的发展方向：走纯住宅高端大盘开发路线，以目前弥勒市场情况来看，市场实现性存在问题 近年弥勒城区商品住宅开发建设情况 ? 弥勒不缺普通的房地产项目 总占地 总建筑 项目名称 面积 面积 容积率 住宅类型 商业类型 ? 普通房地产项目除了满足居住 （亩） （万㎡） 需求以外，没有给区域带来更 万豪园小区 10 1 1.4 1栋5、5栋6层4栋别墅 一层商铺 多的价值 财富中心 6.5 4.5 2.45 1栋22楼，2.3栋8楼 1.2层商 铺 ? 根据不完全统计，弥勒城区近 俊峰花园二 45 5.68 1.92 1-22栋7层 1.2层商 期 铺 期推售楼盘约71.57万㎡， 宏华苑 9 1 1.4 1栋20层， 2.3栋9层 底层商铺 2007年弥勒全年完成商品房销 花好月圆 90 1.15 1.79 24栋7层 一楼商铺 售11.9万㎡，市场需6年以上 151.65 1栋26层，20多栋小高层 1.2.3楼 福地半岛I期 一期10.2 2.98 时间消化现有商品房供应，住 （一期60） 6-11层 商业街 宅市场存在较大销售压力和竞 湖泉和境 113 11.04 1.34 A、B座商场4层、1-8栋4层商住楼（1 层商铺+2-4层住宅） 争压力 度假公寓、住宅、酒店、 湖泉湾I号 250 37 2.16 商业街 商业街 合计 593.7 71.57 —— —— —— 数据来源： 云岭地产弥勒近期市场调查报告 本报告是严格保密的。 7 发展方向选择 且发展房地产大盘不能充分发挥项目同时拥有良好生态资源和城市属性的双重价值，对弥勒城市发展的提升作用较小 N 4 ①地块内农田 ④花口河入口 5 2 ②进入地块公路 ⑤花口河景观 3 6 ③王炽商业街 ⑥城市支路将拓宽 本报告是严格保密的。 8 地块内部图示 地块北面视线图 地块内苗圃林 东侧环城路 北侧弥师路 本报告是严格保密的。 发展方向选择