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行业研究 专题报告 贾祖国 86-10jiazg@ 孟群 86-755mengqun@  美国REITs行业概要 2009年7月14日 中国当代房地产研究专题之十一 周期性消费品 房地产 推荐（维持） 上证指数 3081 我们预计今年 11 月底前中国的首只 REITS 就将上市，为了让投资者更好地了解 行业规模 REITS，并把握 REITs 上市前后带来的投资机会，我们特作此篇报告。 占比% REITs 已成为美国房地产股票的主角：行业面，上市 REITs 总收入是开发商 股票家数（只） 116 7.4 的 1.5 倍，但总市值达 9 倍；公司面，前五大 REITs 总收入是前五大开发商 总市值（亿元） 12452 5.7 的 52%，但总市值是 5 倍，PB 是 1.9 倍，PS 是 10 倍；从表面上来看是因为 流通市值（亿元） 8306 8.1 REITs 的收益和风险特征，但从深层次来看是 REITs 的盈利模式使然； 行业指数 REITs 通过 UPREITs 模式和成立纳税子公司的方式成为具备较强成长性房 % 1m 6m 12m 地产公司：REITs 通过发行 UPREITs 权益交换物业资产，物业出让方将权益 绝对表现 26.9 135.6 80.3 相对表现 11.3 56.5 66.5 换成上市 REITs 股份并套现退出，规避资产转让所得税；而且 REITs 可通过 (% ) 房地产 沪深 300 纳税子公司经营房地产增值业务及房地产以外业务； 100 80 美国 REITs 的繁荣来自参与主体四方合力：REITs 使房地产由小众投资品变 60 40 成了大众投资品；政府的税收政策提高了投资收益的吸引力，同时引导物业 20 持有者以 REITs 的形式持有或退出，解决了 REITs 资产供给； 0 -20 -40 全球 REITs 发展迅猛，物业回报率维持在 6.4%左右：22 个国家推出 REITs， -60 Jul-08 Nov-08 Feb-09 Jun-09 其中美国的规模最大占 44.9%，其次是香港，澳大利亚，法国和日本；物业 收入回报非常稳定，2001 年以来全球年均 6.4%，占物业总回报的 60%左右。 相关报告 德法日意西等国家收入回报率在 6%以下； 中国首只 REITs 产品有望于今年第 11 月底前发行，看好以世茂股份为首的商业地产股：REITS 的出台对商业地产是重大的利好，使商业地产开发有了较好的推出渠道，加速了商业地产开发类公司的周转。我们认为随着 REITs 的启动，商业地产股将迎来一轮春天，我们看好金融街、世茂股份和中国国 贸。其中对于以商业地产开发为主的世茂股份受益最大。05 年 12 月 21 日越秀 REITs 在香港上市后，越秀投资的股票收益率显著超越大盘和其他地产股。 敬请阅读末页的免责条款 行业研究 正文目录 一、REITs 的估值远高于开发商 4 二、表层原因—REITs 的收益率和稳定性 5 1、REITs 所面临的舞台数倍于开发商 5 2、REITs 收益率高且稳定，65%左右来自稳定的租金 5 （1）过去 30 年权益型 REITs 年收益率 11.1%高于其他资产 5 （2）REITs65%的收益来自分红，REITs 收益更加稳定 6 三、深层原因—美国 REITs 的盈利模式 8 1、REITs 的定义及政策 8 2、REITs 的类型 8 3、REITs 的盈利模式 9 （1）REITs 运作模式创新的动力来自于获得成长性的要求 10 （2）美国 REITs 的运作模式 10 四、REITs 估值方法及估值的历史表现 12 1、FFO 法方法介绍 12 2、P/FFO 估值特征 12 五、美国 REITs 发展历史回顾 14 1、美国 REITs 的发展历史 14 2、参与主体共赢，合力推动 REITs 的繁荣 15 六、中国 REITs 的发展情况 16 1、两套方案，首只 REITs 有望于今年 11 月份前推出 16 2、中国 REITs 发展前景广阔 16 （1）中国 REITs 发展前景广阔 16 （2）中国 REITs 大规模发展面临的障碍分三类 17 3、越秀 REITs 模式简介 18 七、附录 20 1、附录 1-全球 REITs 情况 20 （1）全球有 22 个国家推出 REITs，另有 4 个以上国家正在立法 20 （2）全球 REITs 增长迅猛，美国规模最大占 44.9%，其次是香港 21 （3）全球 REITs 收益率与其他资产对比 21 2、附录 2-美国 REITs 发展大事记 22 3、附录 3：各国物业总回报率，收入回报率及资本回报率 24 （1）全球投资