房地产法第七章..ppt

(四)土地增值税的税率 我国采取四级超额累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%； 增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； 增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。最低税率为30%，最高税率为60%。 （五）土地增值税的减免及惩罚 免征土地增值税的情况：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（2）因国家建设需要依法征收、征回的房地产。 一、房产税 房产税：以房屋的价值为征税对象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种税。 (一)房产税的征税对象和征税范围 征税对象：房屋的价值和房屋的租金。 征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区。 (二)房产税的计税依据 房产税的计税依据分为两种，即房价和房租。 以房价为计税依据实际上是以房产的余值为计税依据。 以房租为计税依据主要适用于出租的房产。 (三)纳税主体 房屋所有权人、经营管理单位、承典人、房产代管人或使用人，在一定条件下，均可以成为纳税人。 (四)房产税的税率 依照房产余值计征的，税率为1.2%，依照房屋租金收入计征的，税率为12%。 (五)房产税的缴纳 我国的房产税实行按年计征、分期缴纳，具体的纳税时间由省、自治区和直辖市人民政府规定。纳税人应根据有关规定在房产所在地纳税。 (六)房产税的减免 国家机关、人民团体、军队自用的房产； 宗教、寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； 个人所有非营业用的房产； 经财政部批准免税的其他房产，包括危险房屋、大修停用期间的房屋、微利企业和亏损企业的房屋等。 除此以外，纳税人缴纳房产税确实有困难的，还可以由省、自治区和直辖市人民政府确定给予定期减征或免征。 二、契税 契税是在土地使用权和房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。(1)以房地产作价投资入股的；(2)以房地产抵债的；(3)以获奖方式承受房地产的；(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受房地产的也应交纳契税。 (一)契税的纳税主体：房地产权利转移的承受人 (二)契税的计税依据 (1)房地产成交价格 (2)核定价 (3)房地产交换的价差 (三)契税的税率 比例税率，现为3%～5%，亦可结合实际情况确定。 第三节 房产税法律制度 （四）契税的减免 1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的。 2.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的。 3.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩的土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的。 4.依照我国有关法律规定，以及我国缔结或参加的双边或多边条约或协定的规定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认的。 5.城镇职工按规定第一次购买公有住房的。 三、印花税 印花税是国家对在经济活动中或经济交往中书立或领受特定凭证的单位和个人征收的一种税 (一)印花税的征税对象：书立和领受应税凭证的行为 (二)纳税主体 我国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人 (三)计税依据：应税凭证所记载的价款数额 (四)税率 比例税率；适用于房地产产权转移书据(0.05%)和房屋 租赁合同(0.1%)。 定额税率；适用于房地产权利证书，每件5元人民币。 (五)印花税的缴纳 自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票的缴纳办法。 四、销售不动产营业税 营业税是在土地使用权转让和建筑物出售时，国家向土地使用权转让者和建筑物出售者征收的一种税。 (一)纳税主体 在中国境内转让土地使用权或销售建筑物及其他土地附着物的单位和个人 (二)征税对象和计税依据 对象：销售不动产的收入金额；依据：计税依据是法定收入额 (三)税率：销售不动产、转让土地使用权的营业税税率为5%。 (四)营业税的缴纳 纳税人销售不动产应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税；纳税人转让土地使用权的，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。 第三节 房产税法律制度 五、转让房地产所得税 (一)、纳税人：转让住房的公民个人 (二)、征税对象：转让住房收入所得 (三)、收入所得的计算：房屋实际成交价－(房屋原值＋转让过程中缴纳的税金及有关合理费用) 1.房屋原值的确定 商品房的原值为购买该房屋时实际支付的价款及交纳的相关税费；自建住房的原值为实际发生的建造费用和取得产权时实际缴纳的相关税费；已购公有住