地产公司资金管.pptxVIP

; 在房地产项目的开发过程中，资金始终是一项值得高度重视的资产，资金管理更是房地产企业财务管理的核心内容。房地产开发的效益和资金管理密切相关，房地产企业通过合理有效地筹集和使用资金，做到优化资金结构，拓宽融资渠道，控制投资风险，提高资金使用效率，促进企业经济效益的提高。; 资金密集型 大量的资金投入 资金周转期限长 长期的资金保障;中国第一烂尾楼—中诚广场（现中石化大厦）： 烂尾时间：15年 地址：广州天河北路 开发商：香港中诚集团、广州城建;自有资金 包括股东投入的注册资本(含发行股票募集的资金)、留存利润等，一般用于支付地价、前期税费和政府收费等前期费用等。 借入资金 主要是向金融机构的贷款、发行债券和信托的借款等。根据目前的规定，在项目自有资金投入到达到项目整体投资的35%，并且四证齐全后，可申请项目贷款，银行贷款额度一般占项目总投资的40-60%； 销售回笼款 即向购房业主收取的房款。根据目前的预售制度，在项目取得预售证后可对外销售，销售资金回笼不仅可以弥补项目的持续开发成本投入，并且可以逐渐偿还项目贷款并实现利润。 ;前期阶段：项目尚未具备融资能力和销售，资金来源以股东投入为主。 四证齐全：项目符合向金融机构融资的条件，贷款用于支付工程款。 预售阶段：取得预售许可证，开始预售并回笼资金。 具体如下图：;;（2）短期融资券（中期票据）：由人民银行主导的银行间债券市场一项创新性债务融资工具，由企业发行的无担保短期本票，发行规模一般不得超过企业净资产的40%。具有法人资格的非金融企业，可依照《短期融资券管理办法》规定的条件和程序，在银行间债券市场发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。一年以内的为短期融资券，三年以上的中长期票据。融资券不对社会公众发行，只对银行间债券市场的机构投资人发行，在银行间债券市场交易。 （3）企业债券：企业债券由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业依照法定程序发行（可以在交易所市场或银行间债券交易市场），约定在一定期限内（中长期）还本付息的债券，由国家发改委和国务院审批，一般要求予以担保，债券发行后，审批部门不再对发债主体的信息披露和市场行为进行监管。;3、银行贷款： 银行对房地产开发企业提供的贷款，是房地产项目开发资金的最主要融资渠道之一。按照贷款资金使用目的和方式的不同，房地产贷款主要有以下两种类型：项目开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放用于项目开发建设环节的贷款。经营性物业贷款，指银行将已建成并投入使用的经营性物业长期稳定收入作为分期还款来源的一种物业抵押贷款，贷款资金不限定固定用途。 4、房地产投资信托（REITs）： REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。目前，该项融资方式正在探讨和政策研究中。; 结论：快速大量融资可以让公司在市场高速发展的时期抓住市场机会，抢得先机，迅速发展壮大，排挤其他竞争对手，赢得市场主动权。 ;财务风险原理：财务风险即企业不能偿还债务的风险，即现金流出大于现金流入而产生的到期不能还本付息的风险。 高负债 高风险 高风险 高收益 过度地依赖借贷资金会产生两种后果： 1财务风险随之增加。 2借贷成本亦随之增加。 ;案例：恒大地产—对赌协议;对赌协议是投资方与企业对未来不确定情况的一种约定。双方以企业当前的业绩为议价基础确定投资条件，根据双方认可的业绩增长情况，以具体业绩指标甚至股价为协议条件。对赌标的通常设定为企业股权，或者远远超过一般标准的其他支付条件（如高额利息）。这种融资的好处是短期内能获得足够的现金支持企业发展。但一旦不能满足对赌条件，企业将付出高昂代价。;案例：恒大地产—对赌协议;案例：恒大地产—对赌协议; 什么叫快？恒大只用20年便打入世界500强，在16年取得销售额3733亿元，超越万科问鼎宇宙第一房企。恒大的狼性文化崇尚的是天下武功，唯快不破。 2006年的恒大还只是偏安华南的小公司，销售额20多亿，员工3000人。也就在这一年，恒大引入战略投资者，开始全国买