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地产营销认知与模式 世联理论模型 国内的房地产行业具有显著的特征 国内地产行业环节众多但产业分工正在成熟 目前的地产开发前期工作是关键环节 土地价格不仅是利润的主要决定因素，土地位置也显著影响项目定位、产品、营销和价格；因此土地购买的内容和条件是地产项目开发过程最重要的决策环节 要提高地产项目投资利润和降低市场风险，除土地相关因素外，主要与产品和营销策略有关，地产项目前期研究与策划是产品设计的基础，也是营销策略的核心 决定项目成败的关键环节主要集中在前期 地块位置选择 地价决定 市场定位 产品定位 开发时机 营销主题 市场的变化使地产开发必须关注前期 投资主体变化 市场日趋规范 竞争加剧 消费者成熟 决策机制改变 完成地产开发前期工作需要专业的研究工作 地产项目前期需要确定一些关键因素 可以开发什么？ 在城市建设规划和土地控制性规划条件下，根据土地自身条件和环境，确定可开发物业类型 有需求吗？需求够大吗？ 初步判断符合政策、地块条件环境和区域形象的物业开发类型是否存在现实的市场需求 虽然物业类型的需求存在，但有效需求规模和强度不同，在正式确定作为投资核算基准的物业开发类型组合及体量之前，对物业需求规模和强度进行测量 能卖多少钱？ 对各类型的销售价格进行测量和分析，修正物业类型组合及体量，作为核算销售收入的依据 开发成本是多少？开发利润是多少？ 确定不同物业开发类型组合及体量的开