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房地产投资基金设立及组织模式研析 在国外，房地产产业投资基金一般都采用私募的募集方式，因为房地产产业投资基金的投资方向是资金占用量大且周转期长的房地产产业，这就决定了基金投资者必须具有相当的专业能力才能准确判断其投资的风险性，从而造成中小投资者难于判断房地产投资的风险程度，对该类基金的投资意愿不高。所以，如果一开始就把房地产投资基金的主要目标客户放在中小投资者上，房地产基金初期的发展就缺乏认同基础。虽然私募基金的对象只是少数特定的投资者，但入资的每份基金都有最低金额限制，可以满足筹措资金的需求。而且由于参与的投资者较少，基金管理人和基金董事会之间更容易取得一致，有利于基金的运作。 　　由于房地产投资基金所投资的资产非证券化，具有有限流动性的特点，所以宜采用封闭式，即在基金成立后封闭运作一段时间（一般为10年——15年），在这段时间里不允许基金投资者和基金管理者之间进行基金单位买卖。考虑到产业基金在我国属于新生事物，若采用封闭式，投资者会有投资风险难于把握及流通性的顾虑，针对这点，可采用半开放的形式来克服。这种方式介于完全开放和完全封闭之间，可以有多种情况：如基金成立后投资者可以随时购入基金单位，只有在特定的时间（如一年中规定的时间）允许赎回，这样可以在一定程度上保证基金份额的稳定性，还可以部分消除基金投资者的顾虑；又如基金成立时投资者即购入基金单位，但只有在一段时间（如三年）后允许赎回，或在一段时间（如一年）后可以选择将基金单位转换为对基金的债权，这样又灵活地保证了基金和投资者的利益。 　　一、房地产投资基金的目标客户选择1、个人投资者由于受私募基金的人数限制和投资者的风险判断及承受能力等因素的影响，房地产投资基金倾向于选择可以购买基金份额在100万元以上的客户。各国对私募基金都会有一个总投资者人数的限制，如在我国采用公司型基金，受《公司法》规定，投资者人数不得超过50人；在《产业投资基金管理暂行管理办法（第5稿）》中规定，产业基金投资者人数不得多于200人。所以必须对投资者有最低投资金额限制，基金才可以达到募集一定规模资金的目的。同时，该类投资者的风险判断能力和承受能力较强，比较适合封闭型或半开放型产业基金的组织形式。 　　2、机构投资者对于机构投资者，同样适合有最低金额限制。目标机构投资者主要有以下几类： 　　（1）由于中国近年来取消了福利分房，全面铺开的商品房开发正如火如荼，因此中国的房地产业还处于起步阶段，目前房地产开发还属于收益较高的产业，所以有许多企业把房地产开发作为一个很好的投资方向，积极寻找机会参与房地产开发。但这些企业中，大部分受房地产开发资金需求巨大和企业本身规模较小的矛盾及房地产开发专业性的影响，无法参与房地产开发，而房地产产业投资基金正好给这些企业提供了一个能够介入房地产行业的投资渠道。 　　（2）有相当一部分企业因为主营业务资金需求较小或者主营业务利润率较低而不准备扩大规模，造成“富余”资金较多，尤其是一些上市公司，在证券市场上募集资金后，没有很好的资金投向。这些企业大多投资于证券市场上的委托理财等实际上的私募基金。但由于近年股市低靡，造成委托理财等形式的证券私募基金大面积亏损，这些企业都意识到应该寻找其他合适的投资渠道来分散证券市场上的投资风险。而房地产的保值增值能力决定了房地产投资基金具有良好的稳定性，风险相对较小，正是这部分企业的理想选择。 　　（3）有相当多企业拥有债权房（债权房在这里指的是债权人因债务人没有归还债务，用房地产抵债而得到的房产），尤其是房产项目施工方、材料供应商等房地产开发企业的关联方，在结算时往往都会接受一些房产抵债。拥有债权房企业的一个共同点是被动吸收房地产，现金资产才是他们真正想要的。然而这些房产尤其是从房地产开发企业处取得的房产往往短期变现能力较差，难于在短时间内销售转让。同时这些企业一般对房地产经营管理甚至销售并不专业，并且也不可能对这些物业有太多精力去经营打理、变现，因而出现这些业主急于变现这些资产而又没有切实可行的运作方法的情况。因为房地产投资基金的投资方向就是房地产，因此可考虑将这类房产直接作为出资进入基金。但这些资产入资在流动性及盈利能力上和现金入资有相当大的差距，所以也可考虑采取以下一些方法来弥补：在入资时对这些资产根据实际状况（主要从盈利性角度考虑）在评估价格上按一定折扣进入；对实行合伙制的房地产基金，这些资产在进入时可以采取按评估价格，但在收益分配上相应缩小一定的比例，等等。对这些房产也可采用房地产信托的作法，由这些业主把这些房产委托给房地产基金公司进行运作。 　　3、外国投资者由于新经济泡沫受挤压，西方国家投资者纷纷将目光投向证券市场以外的房地产市场，同时，中国的房地产市场也引起了一些国际投资者的极大兴趣。但由于房地产具有鲜明的地域性特征，外国投资者不