合富辉煌_西安江新区项目发展策划报告_225PPT_2009年.ppt

项目开发目标：项目首期实现快销、迅速回笼资金，通过项目的开发树立企业品牌 站在甲方的角度，大明宫北面拆迁项目需要投入大量资金，而资金的来源主要来自于本项目的首期销售回款，因此，本项目首期能否快销、迅速回笼资金，以推进大明宫北面拆迁项目，以及滚动开发本项目后期工程，将成为成败的关键 另外，企业亦希望能通过此项目在市场上树立起企业的品牌形象 认识曲江：曲江新区是以文化旅游功能为主的城市新区，城市新兴的高档住宅集中地 曲江新区依托于城市文教中心雁塔区，片区内部具备丰富的人文景观资源，以唐文化为主题的旅游开发使其近年来成为城市的热点，是以文化旅游功能为主的城市新区 围绕众多的旅游项目、良好的环境、强力的基础设施建设，曲江新区已成为西安新兴的高档住宅集中地，吸引了整个西安高端消费者的青睐 项目区位：当前处于区域非核心地段，但离未来的南湖高端居住核心区距离近，发展潜力大，有较丰富的外部景观资源 雁塔南路-大唐芙蓉园-南湖西侧是曲江新区当前开发的重点地区，是整个区域的核心地段，而项目处于南湖东侧，虽已通路，但周边尚未有项目开发 项目距离南湖约800m，随着南湖周边区域高端项目的发展，价值潜力大，而项目西南部的寒窑遗址公园，尚处于待开发状态，若完成开发，则项目的景观资源更为丰富 企业品牌：相比起金地、中海等品牌开发商，企业品牌知名度有待提升 中海、金地是全国知名的品牌开发商，天地源等是本地的品牌开发商，消费者的品牌认知已经树立 而三鼎实业当前在西安开发的项目较少，品牌知名度尚未树立，相对处于弱势地位，在竞争中将受到一定影响 指标理解：规模不大，受限制条件较多，开发强度较大，可塑空间有限，以小高层为主要物业类型 总占地：约9.2万㎡（138.41亩） 总建筑面积：约23~27.6万㎡ 容积率 ： 2.5~3 限高：受区域景观轴线规划限制，整体建筑高度≤60m 其他限制：中部为市政管道通路，不能有建筑物，两端控制15m，占用土地12~15亩 用地现状：南部与北部有高差，整体较平整 西安经济总量不大，但发展快速稳定，为房地产发展创造良好的经济环境 经济总量西部地区第三，相对于东部、中部的部分省会城市，经济总量尚有一定差距； 进入21世纪以后，GDP连续保持超过13％的高增长率，为西安市房地产业的发展创造了良好的经济环境； 作为西部区域性经济金融中心，未来城市经济发展空间很大。 受整体宏观经济下滑影响，房地产市场也进入调整阶段，销量下降幅度较大，但价格较稳定，小幅下调 受整体宏观经济下滑影响，西安房地产市场也进入调整阶段 2008年西安商品房成交量为669万㎡，同比2007年，下降幅度达到30％ 2008年下半年西安住宅成交均价呈下行趋势，价格小幅下调 在市场整体放缓的情况下，作为市场的最受关注板块、富人区，曲江新区销量所受影响较小，价格保持快速上涨 曲江作为城南区域的组成部分，是该区也是全市的热点板块，是新兴的高档住宅集中地区，但相比于其他板块，曲江新区范围较小，因此总体成交量有限 受到市场整体下行调整的影响，各区住宅成交量均受到不同程度的影响，其中曲江新区住宅成交所受影响较小，基本与2007年持平； 西安各区住宅价格均有不同程度涨幅，但曲江区2008年的住宅价格增幅最大，比2007年增长29％，达到6776元/㎡。 宏观经济及房地产发展，赋予项目怎样的机遇？ 经济发展快速，宏观经济良好：西安发展快速稳定，为房地产市场发展创造了良好的宏观经济环境 曲江新区刚需较强，发展稳定：在受市场整体放缓的情况下，曲江新区销量所受影响不大，而且价格保持快速上涨，说明曲江新区的市场需求较为刚性，发展稳定，给项目的发展带来良好的市场环境 曲江新区现在开发热点主要集中于“雁塔南路-大唐芙蓉园-南湖西部”区域，寒窑是近期将要开发的旅游项目，对项目带来一定利好 曲江新区在规划格局上形成“一心、两带、三轴四个板块”的机构形态 大雁塔为政府规划中的曲江核心，大雁塔—芙蓉园-南湖西部地段目前为曲江新区的开发热点 寒窑2009年10月开园，是近期将要开发的旅游项目，对带动曲江新区开发向东推进、带动区域其他房地产项目开发带来一定利好 随着金地在南湖周边高端项目的启动，曲江新区的开发热点将逐渐东移，对于项目所在区域的快速成熟、价值的提升带来较好的促进作用 政府主推地段——“雁塔南路－芙蓉园”片区的发展已逐渐成型，随着金地在南湖周边的地块开发建设，曲江新区的开发热点将逐渐向东移动； 金地南湖周边项目，近期将首先启动别墅及高端景观洋房，金地南湖周边高端项目的建设将对项目所在区域的成熟和价值的提升带来一定的促进作用，对于区域内项目的开发也将带来较大的升值预期 曲江新区内路网已基本建成，区域内、外交通完善，交通便捷 区域内道路规划呈现“横纵网状”的结构，随着路网的陆续建成，区域内外交通完