凤凰城项约目营销策划书5.docVIP

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凤凰城项约目营销策划书5

百套精品地产资料免费下载!海量地产资料库,五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD,全套风暴特价680元,货到付款、诚信无忧!网址: HYPERLINK QQ E_mail:aq35@ PAGE PAGE 1 目录 价格策略 销售策略设定 项目推广策略设定 推广各阶段任务具体设定: 项目推广首期计划(内部认购期) 促销策略 销售现场包装策略 主要销售道具制作及二期销售资料的补充 二期项目进入期工作组织及验收 营销总结 价格策略 一期多层剩余房源在目前已经提价的基础上,以稳步销售为主(主要原因是五、六楼大户型无论对任何楼盘都是最难卖的房源)。 二期小户型采取中开高走的价格策略,起步均价定在1750元左右,迅速提价,如果品牌一旦形成,可将销售均价定位于1950元左右。价格优惠点宜控制在4%以内。 二期商铺宜在新品牌形成时开始销售,价格亦采取中开高走的价格策略。 销售策略设定 产品核心功能: 商务公寓,部分商铺投资; 产品形式特点:以套为主,户型从一室一卫的19平米到159平米的三室两厅均有,小户型主力是19平米和40平米的一室一卫。 交房标准:毛坯房 入市姿态:东南板块商务公寓领导者。 入市时机:二期小户型期房销售,二期商铺宜在品牌形成时开始销售,或在大卖场全面开业时销售。一期余房即时销售。 销售方式:多种付款方式组合销售与升值销售相结合。 项目推广策略设定 项目推广主题概念:拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓 项目推广目标:形成明确的区域商务住宅领导者品牌。 项目推广模式:以报纸广告为主,电视、广播、DM直邮为辅。 推广各阶段任务具体设定: 内部认购:从2003年6月15至7月4日。本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第一内涵,让郑东新区、郑汴路商圈、大卖场明确成为凤凰城的品牌内涵,为其后品牌第二内涵的具体化确立高度。 开盘期:从7月5日至8月31日,本阶段主要任务是实现凤凰城品牌第二内涵,明确各种物业形态的具体投资价值,本阶段多以具体的对比数据为主,适量加入促销活动。实现销售突破。 强销期:从9月1日至11月30日,本阶段主要任务是彻底实现凤凰城二期销售,以多种促销活动及老业主现身说服、老业主带新业主为主,广告内容以单纯的产品信息为主,本分阶段广告费用将大幅减少。此阶段二期商铺全面介入市场。纯商铺推广开始。商铺的投资价值以具体的对比数据体现。并在房展会期间开展公关活动。 衰退期封盘期,12月1日至2004年2月。本阶段以间断的小版面提示性广告为主,实现收盘销售。同时为三期小高层做预热工作。 项目推广首期计划(内部认购期) 媒体组成:报纸,派发单页,直邮单页,广播。 广告主题:郑州出现了拥有巨大投资回报价值的高档商务公寓 报纸广告标题备选内容: 1)、出售:“深圳罗湖、蛇口”(1982)。 极言长达20年,总投资2000亿元的郑东新区对郑汴路商圈的价值,凤凰城有相当于1982年时的罗湖、蛇口不动产投资机会。(芝麻开门) 2)、出售:“上海、浦东”(1992)。 极言长达20年,总投资2000亿元的郑东新区对郑汴路商圈的价值,凤凰城有相当于1992年时的上海浦东不动产投资机会。 3)、出售“三峡、宜昌”(1995) 极言长达20年,总投资2000亿元的郑东新区对郑汴路商圈的价值,凤凰城有相当于1995年时的三峡不动产投资机会。 4)、出售“加利佛尼亚、金矿营地”(1862) 极言长达20年,总投资2000亿元的郑东新区对郑汴路商圈的价值,凤凰城有相当于1862年时的美国淘金般的不动产投资机会。购买凤凰城的业主就如同是在金矿旁边卖铁锹的人。(你可还有这颗勇敢的心!) 5)、出售“火车站商务公寓”(2003) 极言业已成熟的郑汴路商圈的对于凤凰城的商务价值,当于火车站对于其周边物业的价值。 6)、以北环路楼盘的价格,买下“火车站公寓” 极言业已成熟的郑汴路商圈的对于凤凰城的商务价值,当于火车站对于其周边物业的价值。 7)以1850元/平米买下2900元房产 极言大卖场及其147亩休闲广场将彻底改变郑汴路南、路北的环境差别。凤凰城的价格远低于其物业的价值。 8)、出售:“私家银行” 极言业已成熟的郑汴路商圈里已经有4000多家商户,从业人员达2万多人,能为凤凰城带来无尽的出租、出售价值。 D、单页、广播广告内容大至同上。 E、广告媒体投放计划: 在5月28日前投放一到两个小版面的报纸广告和题花广告或分类信息广告,广告内容以单纯产品信息为主,维持售楼部的基本来电、来访量。同时进行进入期报纸广告、单页广告的创作、媒体购买与印刷。 6月15日进入期推广全面开始,报纸媒体以大河报为主,投放频度每周1—2次,半版、竖通栏穿插投放,具体如下:(略) 注:本媒体计划是基于开发商二期预售许可证2003年5月31日前办理

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