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我国大多数房地产企业的经营模式属于项目开发型，而非资产经营型 产业资本和金融资本的融合是未来5~10年内我国房地产开发企业面临的一次大的发展机会 从房地产开发向房地产投资管理 从物业驱动到资本驱动 从经营项目到经营企业 目前我国房地产企业主要融资方式 上市融资 上市融资 优点：采用增发、配股、可转债等三种再融资方式，可从容化解各种宏观金融政策带来的不良影响 缺点：上市条件苛刻，二板市场迟迟不能成立，国内股票市场不成熟和近年来的持续低迷 适用条件：上市是短期内难以实现的目标，不是近期的最佳选择。 北京万年花城项目案例——怎样实现私募、银行贷款、信托、上市等组合融资 案例——国美电器借壳上市 投资基金 政策缺失造成国内尚无严格意义上的房地产投资基金 定义 房地产投资基金是指通过合法的方式募集到一笔资金，利用这笔资金按照预期的回报率有选择地投资房地产项目。 我国目前还没有出台《产业基金法》，现行的政策没有对资金募集进行规范和保护。 现在的操作模式是对于已经谈定的项目进行融资，而不是在没有项目的情况下预先募集基金。 特点 国内比较知名的房地产投资基金是中国住宅产业商会成立的精瑞基金。实际上这个基金也是在国外注册的，因为如果在国内按照公司法注册，则要求必须有５０％ 的自有资金，对于投资基金来说，本质就是集合大家的钱共同做一件事，如果基金公司自有资金就达 ５０％的话，完全没有必要再募集资金，自己就可以做房地产开发了。 作为全球经济增长最快的发展中国家，我国房地产市场的投资回报率吸引了很多外资基金在上海、北京、广州等繁华城市以各种方式进行投资 在选择项目方面，外资基金有非常成熟、全面和系统的衡量标准 上海复地与荷兰国际集团（ING）合作开发上海复地香堤苑 分工 开发商：与地产开发相关的项目投资可行性研究、规划设计、开发建设及销售等业务，确保项目获得良好投资回报 房地产基金：提供项目融资服务 荷兰ING通过对中国房地产市场的摸索，引入了一个“代甲方”的概念，也就是说，在投资者和房 地产商之间又加上了一个缓冲管理层，投资资金不是直接交给房地产商，而是交给代替甲方(房地产商)的特聘项目经理。特聘项目经理向上对荷兰ING股东董事 会和投资管理委员会负责，拿项目，定位，成本控制，获利水平，都要符合荷兰ING的要求。特聘项目经理都是荷兰ING在本地化过程中培养和发现的职业经理人， 信托融资 房地产信托融资概述 2004年我国商业地产信托计划中，主要以土地使用权抵押和第三方担保为主。 2004年我国房地产信托产品特征 房地产信托融资模式的分类 房地产信托债务融资 我国2002~2004年推出的信托计划绝大多数属于信托债务融资。 优点：取得相对容易，操作性好，资金使用效率高，风险可控性强 缺点：信托贷款的利率比银行贷款高，增加财务成本 直接融资操作步骤 间接融资操作步骤 案例 2004年1月，北京今典集团与北京国际信托投资有限公司联手推出了苹果消费信托项目。该项目将募集来的资金用来给“苹果社区”的购房人提供短期住宅消费贷款，相当于在项目封顶之前的一段时间里替代了银行按揭贷款。 房地产信托融资模式的分类 房地产信托权益融资 我国2002~2004年推出的信托计划绝大多数属于信托债务融资。 股权信托融资（经营性）操作步骤——接近国际上流行的房地产投资信托（REITS） 案例 由房地产开发商自己充当了投资管理机构角色的股权信托融资 案例： 2003 年9 月，中信国安集团所属大通房地产对“第一城”中的高档高尔夫公寓现房进行公开发售，在销售方案中将投资门槛降低为15万元，业主在认购之后可以用于自住，也可以委托经营公司统一出租经营，收取租金回报。对于选择委托出租的业主，年回报收益率为8.3％，其中６％为净现金收益，2.3％ 的消费代金卡和终身的 VIP待遇。投资者完全拥有置业的所有权，可以在一定期限之后选择继续委托经营或将产权转售以收回投资。中信国安集团对业主的收益和转售机制进行第三方连带责任担保。 适用条件： 开发商的实力雄厚，具有品牌优势，能够取得投资者信任 项目质量高 优先股权融资（非经营性）操作步骤 信托投资公司不经营房地产企业或房地产项目，而是与相关当事人（一般为房地产企业原股东或房地产项目原所有者）签订协议，约定在一定时间，相关当事人按照约定价格（溢价部分为信托投资收益）回购信托投资公司的股权和所有权。 运用范围 开发企业自有资金不足开发项目总投资的30％，无法申请银行贷款。 优点：除了实现融资外，通过增资扩股还能提高企业的信用等级 房地产优先股权融资模式操作的关键 北京世纪星城住宅项目股权投资信托计划运作案例 房地产信托融资模式的分类 房地产信托融资模式的分类 财产信托融资 财产信托融资操作过程 存在问题 信托受益权转让是否符合