第二章租隙相关评述.PDFVIP

第二章 租隙的相關評述 第二章 租隙的相關評述 租隙的提出與論證，約經歷了二十餘年的時間，該論述的提出者 Smith 及 之後的追隨著 Badcock 、Bourassa 、Clark 、Hamnett 及 Yung King 等人在此期 間亦針對租隙在理論基礎、基本名詞界定及實證方法上提出不同的辯證與討論。 故本研究以下將分別就租隙的意涵、假設命題與應用範疇進行論述及整理，再就 國內外租隙實證工作進行方法與實證結果的檢討分析，期能作為本研究在理論分 析與實證工作架構建立的基礎。 第一節 租隙的意涵 都市化及郊區化代表人類活動在地理空間上集中與分散之過程，同時也呈 現出資本累積方式的改變。由地域的觀點而言，都市化是市中心區力量的展現， 藉由資本在空間上的不斷投資，造成一波波的發展契機，有助於小城市發展為大 都市或都會帶；而郊區化則代表著市中心區力量的削減，資本向外移出，造成都 市中心區快速衰退，越來越少的資金投入於市中心區的建設、不動產的維修等， 並形成市中心的衰敗。由政治經濟學的角度來看，資本的累積並非以線性方式運 作，而是與經濟景氣及危機階段循環而成（李承嘉，1995 ：14）。郊區的繁榮相 對地突顯出市中心區的不景氣及發展危機，亦造成都市土地之不均衡發展，而當 郊區化發展至一定程度後，郊區土地價格又會隨著設施的增設而提高，市中心地 價則相對下降，隨著都市持續擴張，市中心的建成環境因減少投資或資金抽離而 陷於發展困難，隨著土地利用度的逐漸下降而形成「租隙」。 雖然Mashall （1936）及Engle （1955）均曾提出類似租隙的概念，但未有進 一步理論的闡述及說明，Smith則於1979年將租隙賦予為解釋仕紳化的理論基 礎，並進一步闡述都市空間發展的歷程應為資本移動的過程。 Smith 將租隙定義為 ：「潛在地租水準與在現行使用下實際地租資本化的差 異（the disparity between the potential ground rent level and the actual ground rent capitalized under the present land use ）」（Smith ，1979 ：545 ）。其中「潛在地租」 意指 ：「土地在最高及最佳使用下資本化的總量（the amount that could be capitalized under the lands highest and best use）」，而「實際地租」則為：「現行 13 租隙與都市空間發展歷程之研究 土地使用下實際總量20 （the actual amount appropiated given the present land use ）」。 Smith 認為，在一個擴張中的都市，長期而言，一土地的潛在地租將會持續 增加（參見圖 2- 1- 1）。土地開發完成初期，固定資本的投資（即地上建築物）應 符合當時土地使用所預期能產生的地租（潛在地租），即實際地租等於潛在地租， 亦即 Marshall 所言「基地的全部資源（the full resources of the site ）已被開發」。 在往後的發展中，由於都市擴張或成長，或土地使用性質的改變，預期能產生的 地租（潛在地租）將再次逐漸增高，但建物因破敗而產生降低實際地租的效果， 致使潛在地租與實際地租的間隙加大。在此種狀況下，地主的唯一「理性 （rational ）」行為即減少投資 （disinvestment ），對建物的維持僅保持最低程度， 因此建物的衰敗將加速，此更導致租隙的擴張，而租隙的擴張將使取得該土地從 事再開發工作的公司有投機性利潤 （the speculative interest ）。最後，再開發將使 該區域符合潛在地租的土地使用，而開始另一循環。此種對資本投入變動的基礎 論述，使得 Smith 認為仕紳化的產生係起因於資本而非人的移動，並倡導此一論 述，並試圖替歐美地區的仕紳化現象找出理論基礎。 ＄