2019年《房地产估价案例与分析》模拟试卷.docVIP

2004年湖南省房地产估价师考前培训班 《房地产估价案例与分析》模拟试卷 一、问答题 (共3题，每题10分) (一)B公司于1998年通过招标方式获得一块用途为商业用地的国有土地使用权，1998年5月开始施工、预计竣工时间为2001年5月。工程于1999年7月因资金原因停建。建筑物为高层建筑，共18层，第1～4层为裙楼，用途为商业用房，5~18层为塔楼，用途为办公用房，该建筑停工时主体己达12层，2001年5月该公司寻找到合作伙伴、委托房地产评估事务所对该综合楼进行评估，核定其现状价值，为合作提供依据。 ? ?请说出(1)评估该综合楼的技术路线； ? ? ? ? ?(2)应搜集、审核哪些资料? ? ?(二)相邻房地产合并，其价值往往会升高，各自的增值额应如何分配? ? ?(三)S开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价。该出让地块规定用途为高级宾馆、酒店、高级公寓。为获得该地块，作为代理S开发商投标的估价人员，你认为应采用何种估价方法，要做哪些具体工作? ? ?二、单项选择题 (共2大题，4小题，每大题10分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。) ? ?(一)某市政府需要征用一块土地建一个商服中心，该块土地使用证上记载，土地的用途为农用地，根据估价人员实地考察，该块土地上巳建有砖厂等附属设施。商服中心于2003年3月开工，现正在建设当中，估计2004年12月完成。 ? ?(1)征地补偿费应按( ? ?)用途予以计算。 ? ?A．农用地 ? ?B．商业用地 ? ?C．工业用地 ? ?D．当地政府制定的标准 ? （2)要估价届时的售价，估价对象的状况和房地产市场情况应选择( ? ?)。 ? ?A．估价对象的状况和房地产市场情况均为2004年12月。 ? ?B．估价对象的状况为现在，房地产市场情况为2004年12月。 ? ?C．估价对象的状况为2003年3月，房地产市场情况为2004年12月。 ? ?D．估价对象的状况和房地产市场情况均为2003年3月。 ? ?(二)甲公司于1980年通过划拨方式取得一块土地，并在其上建设一栋办公楼。1997年底公司已将该办公楼出租给乙公司，租期至2002年底。2000年底甲公司由于资金紧张将此房地产到银行抵押贷款。贷款期限两年。 ? ?(1)此房地产的抵押价格为( ? ?)。 ? ?A．建筑物价格加土地的现时价格 ? ?B．土地的现时价格加建筑物的现值扣除应交纳的土地出让金 ? ?C．建筑物的价值 ? ?D．等于房地产重置价减去建筑物的折旧费 ? ?(2)此房地产的建筑物价值( ? ?)。 ? ?A．等于重置价减去可修复部分的修复费用 ? ?B．等于重置价减去物质上的、功能上的、经济上的折旧 ? ?C．等于重置价减去耐用年限计算的折旧额 ? ?D．等于重置价减去根据建筑物的建成时间、维护保养、使用情况，以及宗地周边 ? ?状况，最后确定折旧额。 ? ?(3)出租租约限制对评估的抵押价格的影响为( ? ?)。 A．无影响 ? ? ? ? ? ?B. ?对象的价格 C．估价对象的价格 ? ?D．影响 三、指错题 (下列估价结果报告和估价技术报告中存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面的空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面的空格处的不计分。每指明一处错误得3分，本题全对的得40分) 某居住房地产估价报告 封面及目录(略) 致委托方函(略) 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 某居住房地产估价结果报告 ? ?一、委托方：田X X ? ?二、估价方：x x房地产评估有限责任公司 ? ?三、估价对象：田X X拥有的x x市五四西路35号4—1—301号住宅(包括生地) ? ?四、估价目的：房地产抵押贷款 ? ?五、估价时点：2001年5月23日 ? ?六、估价依据：(略) ? ?七、估价原则：(略) ? ?八、采用的估价方法 ? ?本估价采用比较法、成本法综合评估。 ? ?九、估价结果：2001年5月23日估价对象评估值为人民币456000元，大写：肆拾伍万元整。 ? ?十、估价人员：(略) ? ?十一、应用时效：本评估报告使用期为三年。 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? x x房地产估价有限责任公司 2001年5月23日 某居住房地产估价技术报告 一、个别因素分析 估价对象位于x住宅小区，建筑物为七层砖混结构。小区建成于1999年，为欧式建筑，外形典雅，色彩明丽，建筑质量完好，院内设有自行车棚及个人车库，楼内设有电梯。估价对象4－1－301号是位于建筑物内的一套单元住宅，位于首层，室内错层结构，有室内楼梯相连，建筑面积222．95 平方米。楼上为