商丘运河景苑项目营销提案2011殿-67页.pptVIP

提案构架 一.商丘房地产市场分析1、市场主要楼盘调研 2、市场现状分析 1、市场主要楼盘调研 1、市场主要楼盘调研 1、市场主要楼盘调研 1、市场主要楼盘调研 1、市场主要楼盘调研 1、市场主要楼盘调研 1、市场主要楼盘调研 1、市场主要楼盘调研 1、市场主要楼盘调研 1、市场主要楼盘调研 1、市场主要楼盘调研 1、市场主要楼盘调研 1、市场主要楼盘调研 1、市场主要楼盘调研 1、市场主要楼盘调研 1、市场主要楼盘调研 项目一期有两栋24层的高层住宅组成，采光、通风、景观绿化均好性较强，停车充足，蓝白相间的建筑外立面、蓝色的坡屋顶，整幢建筑阳光亮丽而不流俗，简洁而不失品质，与周边公园、绿地、运河搭配完美和谐；户型包括40多平方米南向小户、90平方米两房、118平方米舒适三房、136平方米完美三房、166平方米豪华四房（可独立分割为120多平方米三房和40多平米小户）可以说整个户型搭配满足了投资型、自住型、刚性需求、改善型等不同类别和需求的客户群体。  2、推广形象定位 项目地块SWOT分析 优势(Strengths) 项目位于市中心成熟地段，生活配套齐全，与商丘市最大的两个开放公园绿地毗邻， 使得项目具有得天独厚的最佳宜居条件； 劣势(Weaknesses) 项目三个主沿街面的原有建筑将一期开发工程层层包围，很难在开发初期树立工程 形象，不利于整体形象包装，而拆迁的难度和时间问题又会使市场对项目整体品质 的判断产生一定的影响； 1、项目立地条件分析 项目地块SWOT分析 机会(Opportunities) 项目所在区域很少有新楼盘上市，在很大程度上缓解了项目的竞争压力，对周边和 其他想在此区域置业的客户来说项目拥有了“舍我其谁”市场机会； 威胁(Threats) 国家对房地产市场调控力度持续加强，各种调控政策接连出台，可能会在今年第四 季度至明年上半年这段时间对三线城市有较明显的影响，部分客户可能会产生观望 情绪；受房贷政策影响投资客户锐减投资型小户市场前景不太乐观； 1、项目立地条件分析 2、项目规划解读 四、项目基础定位、 1、总体定位 2、形象定位 3、客群定位 4、价格定位 市中心 中高端 精品 希贵住宅 1、总体定位 一河双公园 我家在这里 3、客群描述 不愿到其他区域置业的周边原住居民 宜兴路钢材市场经营户 家电大世界经营户 区域内中小学教师，企事业单位职工 外出务工回乡置业的白领一族 向往该区域人居环境的市区其他客户 住宅：开盘价3800元/平方米 开盘后拉升至3900元/平方米 小户型：4000元/平方米 4、价格初步定位 五、营销策略性思考 1、整体营销策略 2、整体运营轴线 1、整体营销策略 营销节点控制 形象包装高调面世→全面蓄水→住宅开盘→住宅热销→小户型蓄水→ 小户型开盘→全面收尾 项目销售节奏、开发周期 根据项目所在区域房地产竞争情况，本项目在营销方面应提前行动， 抢占市场先机 1、整体营销策略 第一阶段 项目筹备期 时间节点：2011年10月底以前 阶段目标：通过户外释放项目信息，制定具体营销策略，售楼部装饰装 修，人员培训，相关资料准备。 工程节点：桩基进场，工程开始施工，售楼部装修完成，销售人员进场 1、整体营销策略 第二阶段 项目入市期 时间节点：10月底-12月底 阶段目标：树立项目差异化高端市场形象，以高端形象入世；释 放产品信息，开始接受客户咨询，积累意向客户资源。 第三阶段：项目认筹期 时间节点： 2012年1月初 阶段目标：确定入市价格，积累认购客户资源，保障项目首期房 源足够的认筹率，力求实现开盘热销，同时通过集中认筹收取排 号金，有效缓解项目开发资金压力。 1、整体营销策略 第三阶段：项目认筹期 时间节点： 2012年1月初 阶段目标：确定入市价格，积累认购客户资源，保障项目首期房 源足够的认筹率，力求实现开盘热销，同时通过集中认筹收取排 号金，有效缓解项目开发资金压力。 1、整体营销策略 第四阶段：项目住宅开盘期 时间节点：2012年5月 阶段目标：收获前期认购成果，造成现场旺盛人气 销售目标：住宅开盘销售70%以上， 工程节点：开盘时工程出地面10层以上 1、