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商业地产 1、价值表现 商业价值影响房地产价值表现， 商业利润支持租金， 租金支持房价 2、商业地产两种开发类型 ： 一是产品性开发 二是资产性开发 3、商铺和住宅的差异 比较项目 商 业 物 业 居 住 物 业 最终用途 商业经营 居 住 评判标准 商业利润或租金 舒适、安全、便捷、私密、经济、景观 升值条件 经营或商业环境改善 土地或居住环境改善 消耗方式 价值转移(中间商品) 终端消耗 获得方式 投 资 购 置 类 型 经营型物业 消耗型物业 属 性 生产资料 生活资料 项目分类 1、单一型：纯商业地产 2、复合型：商住复合、商旅复合、商办复合、工商复合 3、多元组合型：商旅办组合、商住办组合、工商办住组合等。 商业形式分类 （1）购物中心（专业的，如家居中红星·美凯龙） （2）百货大楼 （3）商业步行街（有综合类,如专业类、步行、地铁） （4）专业市场（综合市场、专业市场） （5）专卖店 （6）奥特莱斯 （7）商业街区 （8）一般街市 商业地产的运营模式, 涉及的链条较多，其中包括了设计、开发、招商、管理等一系列过程, 并不是简单的招商或后期的经营管理。在商业地产整体概念中, 商业才是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败。 也就是说，商业地产并不是简单的“商业+ 地产”的概念，其核心本质是一条涉及到诸如设计、招商、运营、管理等各方面的一个价值链或者管理体系链条，开发前需重点认清商业的内在规律。 “不到南京路就没有到上海，不到王府井就没有到北京” 万达已将商业地产作为与住宅开发并重的主攻目标，与国际商业巨头沃尔玛结成了战略性同盟，并很快吸引了家乐福、欧倍德、百安居、肯德基、必胜客、百脑汇、吉盛伟邦等国内外著名新型商业企业的加盟。 产品开发流程—追求市场价值最大化 商业主题 商业主题 产品包装 文化内涵 项 目 策 划 初 步 方 案 论 证 调 整 方 案 推广 开始 方案 设计 项目 报批 招商 方案 施工单位 开 工 市 场 调 查 提 出 开 发 方 向 商 业 方 案 建 筑 方 案 开 发 方 案 商 业 论 证 市 场 论 证 资 金 落 实 主 力 商 家 承 诺 初 步 销 售 方 案 建 筑 规 划 论 证 销 售 商 投 资 客 实 际 使 用 者 商 业 诉 求 确 认 项 目 方 案 初 步 协 议 价 格 定 位 对 象 推 盘 策 略 商 业 需 求 产 品 定 位 业 态 定 位 收益预测 周 期 成 本 项目决策 区 域 推 广 方 案 返 租 方 案 风险评估 用 地 研 究 商 业 征 询 落 落 实 SP活动 开 工 开 盘 筹 备 (推广) 软文 参 展 招商 商管筹备 销 售 筹 备 按 揭 银 行 施 工 开 盘 活 动 销 售 阶 段 商 场 开 张 调 整 商 管 成 立 统 一 办 证 银 行 按 揭 返 租 签 约 异 地 销 售 展 开 委 托 管 理 主 力 进 场 推 广 持有物业开发流程—追求持续增长 项目条件判析 项目条件判析 业态定位 商业规划 商业文化策划 经济测算 消费对象 数 量 能 力 倾 向 规 划 消 防 商 家 消 费 审 美 时 尚 流 行 经 营 方 式 经 营 策 略 交 通 条 件 环 境 条 件 规 划 条 件 物 业 条 件 商 业 资 源 回 报 要 求 商 圈 范 围 竞 争 策 略 业 态 类 型 业 态 构 成 品 种 类 型 服 务 方 式 商 业 文 特 色 建 筑 条 件 配 套 条 件 交 通 组 织 业 态 布 置 商 业 主 题 橱 窗 CI 系 统 色 彩 灯 光 初 步 租 价 成 本 测 算 收 益 预 测 客 流 频 率 消 费 群 盈 利 状 态 消费资源 租金成本能力 外 部 动 线 内 部 动 线 到达路径 引 导 纵向 横向 经 济 收 益 评 价 品 牌 策 略 提升商业价值的方法 实现销售 实现销售 提升房价 兑现商业价值 提升租金 提升回报 商场管理 管理技术 物业管理 业态设置 销售方式 业种组合 品 种 商品经营成本 商品成本 价 格 经营成本 促进关系 商业推广 招商能力 业态主题 提高房地产价值的方法 商业用地属性判析 商业用地属性判析 体现土地价值 设立合适的业态 立店障碍排除 建筑形式选取 文化气氛营造 挖掘商业价值 提高使用价值 创造附加价值 商业地产营销 基本观点： 商业的营销本质是分销一个盈利模式给投资者，让别人赚钱。