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房地产销售培训、管理大全 第一部分、房地产宏观理解 1、房地产定义 房地产：是指房屋财产和土地财产的总和，指土地上的建筑物和附着物。 2、房地产发展历程 第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）????1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。????第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）????1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。????第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）????随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)????2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。 3、房地产整体开发流程 A、房地产开发的要求 三个效益：经济效益、社会效益和环境效益 十六字方针：全面规划、布局合理、综合开发、配套建设 按合同（即土地使用权出让合同）规定来实施开发 设计、施工必须符合国家标准 B、项目开发流程 商品房项目建议书经上级主管部门批准，称“计划立项”。 建议书包括：拟开发商品房项目的市场背景、阐明投资方向和目标、确定可行性研究的范围、分析各项开发条件和开发资金的来源；阐述投资的必要性和市场前景。 可行性研究报告经上级主管部门批准列入商品房预备项目计划 财务分析：微观，从企业角度出发 经济分析：宏观，损耗多少国家资源 办理土地使用手续《建设用地规划许可证》（规划局），《房地产权证/土地使用证》（房地局），《建设用地批准书》（房地局） 编制设计文件 列入商品房正式项目计划 商品房建设施工管理 《建设工程施工许可证》（建委），《建设工程规划许可证》（规划局） 商品房预售与出售 物业管理 第二部分、宿迁城市分析 1、城市地理分析及周边城市关系 宿迁市位于江苏省北部属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区于1996年7月经国务院批准设立的地级市，辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿豫区、宿城区、宿迁经济开发区、湖滨新城和苏州宿迁工业园区，2007年末总人口531.53万、面积8555平方公里，分别列江苏省第7位和第4位。宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路、徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场100公里，南至南京禄口国际机场260公里。自古以来，这里便有“北望齐鲁、南接江淮，居两水（即黄河水、长江水）中道、扼二京（即北京、南京）咽喉”之称。是新亚欧大陆桥东桥头堡城市群中的新兴城市和淮海经济区的中心城市之一，是苏、鲁、皖三省之通衢 　　 2、城市人文历史 宿迁历史悠久，人文荟萃。据考证，宿迁是世界生物进化中心之一。在淮河岸边，5万年前便有先人逐水而居，被称为“下草湾人文化遗址”。相传夏、商、周三代，古族徐夷在此生息。西汉时期，江苏境内主要有三个封国，即徐州地区的楚国、扬州地区的广陵国和宿迁地区的泗水国。公元前113年，古泗水王国在此建都，传五代六王，历时132年。2002年11月至2003年1月对泗水国王墓进行考古挖掘，其规模超过扬州广陵王陵墓。秦代置下相县，东晋设宿豫县，唐代宗宝应元年，为避代宗李豫讳，改称宿迁至今。在绵延的历史长河中，宿迁培育了无数光照史册的英雄人物。西楚霸王项羽和夫人虞姬演绎了气吞山河、流传千古的“霸王别姬”故事。清末民族英雄杨泗洪、现代摄影大师吴印咸和京剧表演艺术家宋长荣，都是宿迁人民的好儿女。刘少奇、陈毅、邓子恢、张爱萍、张震、李一氓等老一辈革命家曾在此运筹帷幄，浴血奋战；彭雪枫、吴苓生、江上青等上万名革命先