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* * 2010年6月20日 2010年建设学习型机关培训课题 一、《土地管理法》概况 《土地管理法》是行政管理法，不是土地市场交易 法。1986年的这部《土地管理法》经过1988年（有偿配 置、依法转让）、1998年（耕地保护）、2004年（征收 与征用）三次的修改和修正，始终维持着一部管理性法 律的本色，主要是对土地的权属、用途管理、耕地的保 护等进行规范，而土地交易如土地的出让划拨、转让、 租赁、抵押等，主要在《城镇国有土地出让和转让暂行 条例》（国务院55令）、《中华人民共和国房地产管理 法》当中予以规范。 这部《土地管理法》由于运行时间长，尤其是 国家的土地政策及物权法出台后，许多重要的土地 制度已经发生了很大变化，如：土地的征收补偿、 农用土地专用审批、土地的空间权等。因此《土地 管理法》的修改势在必行。 《土地管理法》的两个核心任务： 一是土地的权属及其资源配置； 二是耕地的保护。 二、《土地管理法》几个重要土地制度 （一）土地的所有制形式 1、两种土地所有制形式 以社会主义公有制为基础，我国的土地有两种所有制形式： 全民所有（国家所有）和农民集体所有，《物权法》将“农民集体 所有”改为“农民集体成员集体所有”，明确并强化了集体所有的土 地的权利归属主体式集体成员。 我们可以简单地理解为我国的土地只属于“两个人，一是国家 所有的土地，其权利主体的代表是国务院；二是农民集体成员集 体所有土地，其权利主体的代表是村民经济组织或者是村民委员 会。 2、土地资源的配置 我国土地资源无法由所有权人充分利用，为了物尽其用，物 尽其值，《物权法》出台了土地的用益物权制度，即非所有人将 他人所有的物占有、实用、收益，通俗地讲，就是国家、集体将 自己用不尽的土地资源以多种方式分配给单位、个人使用、收益。 国有土地资源的配置方式以有偿使用方式为主，以无偿使用方式 （即划拨）为辅。国有土地的五种配置方式：划拨、出让、租赁、 作价投资和入股、授权经营。 农民集体成员所有的土地资源配置对象基本上就是本村村民， 配置方式主要是占用审批。如土地承包经营权（无需审批），宅 基地使用权、集体建设用地土地使用权。 属于国家所有的土地：（1）城市市区的土地；（2）农村和 城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家 依法征用的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、 滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民 的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然 灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民 集体所有的土地。 3、国家和集体土地的所有权范围 重点提示：村民转居民后，集体土地能否直接转为国有土地？ 根据《土地条例》第二条（五）的规定，答案是肯定的，但05年3月4日国务院法制办公室，国土资源部关于对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项的解释意见（国法函〔2005〕36号）作出了新的解释：“该项规定，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。”由此看来，不经征收补偿集体土地不能直接转为国有。 属于农民近体所有的土地： （1）除由法律规定属于国家所有以外的农村和城市郊区的土地； （2）宅集体和自留地、自留山。 国家依法实行土地登记发证制度。国家所有的土地所有权不 需登记直接产生物权的效力；集体土地的所有权、使用权需要登 记以后才能产生物权的效力，但宅基地使用权、农村土地承包经 营权无需登记也产生物权的效力。 4、土地登记制度（《物权法》）的不动产统一登记制度 民法的基本原则是民事行为不违法就是合法的，但土地取得及交易无法律依据均为非法。 土地使用权，是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及依法处分的权利。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用，但是，单位和个人的土地使用权必须依法取得。 5、土地使用权取得和交易的严格法定性。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农 用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控 制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划 相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超 过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设和用地规模。 （二）土地用途管制制度 土地用途管制是指国家为保证土地资源的合理利用，经济、 社会和环境的协调发展，通过编制